Najem instytucjonalny a okazjonalny - kluczowe informacje

Najem instytucjonalny – zobacz ten wywiad w formie video:

Żeby lepiej wyjaśnić szczegóły funkcjonowania tego typu umowy, kolejny raz przeprowadziliśmy rozmowę z r.pr. Małgorzatą Ludwik na co dzień zajmującą się sprawami prawnymi w kancelarii Ludwik Legal.

Poprzednio omówiliśmy zagadnienia związane z podpisaniem umowy najmu okazjonalnego. Mogą z niej skorzystać osoby, które posiadają lokal mieszkalny i chcą go wynająć, ale nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej. Co więc z tymi wszystkimi, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali?

ML: Przedsiębiorcy zajmujący się wynajmem nieruchomości mieszkalnych, które zakupione są na firmę mogą skorzystać z umowy najmu instytucjonalnego. Główną jej zaletą jest to, że zabezpiecza interesy przedsiębiorców o wiele bardziej niż klasyczna umowa najmu. Ponadto, umowa najmu instytucjonalnego umożliwia właścicielowi skorzystanie z uproszczonej procedury eksmisji lokatora, który łamie warunki korzystania z mieszkania, nie płaci czynszu lub odmawia opróżnienia lokalu mieszkalnego po wygaśnięciu umowy.

Brzmi to bardzo podobnie do warunków najmu okazjonalnego, gdzie zatem leżą różnice między tymi dwoma umowami?

ML: Umowa najmu instytucjonalnego, podobnie jak umowa najmu okazjonalnego uregulowana jest przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Uregulowania te wyłączają zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego, które dotyczą najmu lokali mieszkalnych.

O ile umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko między osobami fizycznymi, o tyle przy najmie instytucjonalnym po stronie Wynajmującego musi być bezwzględnie podmiot, który wynajmuje lokal czy lokale mieszkalne w ramach działalności gospodarczej. Może to być zarówno jednoosobowa działalność gospodarcza, osoba prawna tj. sp. z o.o., jak i podmiot nieposiadający osobowości prawnej jak. np. spółka jawna.

Kolejną różnicą jest to, że umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na dowolny okres, a jej „ważność”, czy może precyzyjniej – wystąpienie skutków cywilnoprawnych – nie zależy od zgłoszenia tej umowy do naczelnika właściwego urzędu skarbowego oraz to, że najemca nie musi wskazywać adresu mieszkania, do którego będzie mógł przeprowadzić się w przypadku eksmisji. Dlatego zawarcie umowy najmu okazjonalnego w praktyce jest prostsze. Prostsza jest także eksmisja najemcy.

Na czym polega „uproszona eksmisja” w przypadku najmu instytucjonalnego?

ML: Jedną z cech wyróżniających najem okazjonalny i instytucjonalny jest to, że do umów tych dołącza się, co do zasady, dokument świadczący o tym, że najemca dobrowolnie poddał się tzw. egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu.

Normalnie, po rozwiązaniu zwykłej umowy najmu, jeśli były najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, należy kierować swoje kroki do sądu i żądać, aby wydano wyrok eksmisyjny, na podstawie którego można potem przymusowo wyprowadzić byłego najemcę z mieszkania. Dopiero wyrok eksmisyjny umożliwia komornikowi przymusowe wykonanie czynności eksmisyjnych.

Procedura dobrowolnego poddania się egzekucji ma przyspieszyć ten proces. Dokument załączony do umowy (dobrowolne poddanie się egzekucji) jest sporządzany w formie aktu notarialnego. Może mieć np. taką treść:

Pan X oświadcza, że co do obowiązku opróżnienia i wydania opisanego wyżej lokalu mieszkalnego w terminie 3 dni od wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu poddaje się rygorowi egzekucji na rzecz Wynajmującego Pana Y wprost z tego aktu na podstawie art. 777 § 1 pkt 4) Kodeksu postępowania cywilnego i art. 19a ust. 2 pkt 1) Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Akt ten zastępuje wyrok eksmisyjny i to z tym dokumentem – opatrzonym klauzulą wykonalności przez sąd, a nie z wyrokiem eksmisyjnym, udajemy się do komornika, by przeprowadził eksmisję, w razie gdyby nasz były najemca nie chciał opuścić naszego mieszkania.

Warto pamiętać, że tylko, przy umowie najmu instytucjonalnego najemca składa oświadczenie, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje, czym de facto umożliwia przeprowadzenie eksmisji „na bruk”, która w wielu innych przypadkach jest wyłączona.

Czy w okresie trwania umowy najem instytucjonalny ma dla wynajmującego jakieś inne przewagi nad najmem okazjonalnym?

ML: Tak jak przy najmie okazjonalnym, zawarcie umowy najmu instytucjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji oraz obowiązku opróżnienia lokalu.

Różnica polega na tym, że przepisy regulujące kaucję w przypadku umowy instytucjonalnego dopuszczają, aby właściciel korzystał z kaucji w trakcie trwania umowy. Po prostu, gdy najemca nie płaci, to właściciel może (ale nie musi) zabrać sobie tę kwotę z kaucji.

To jest jedyna umowa najmu mieszkania, która dopuszcza takie rozwiązanie! We wszystkich pozostałych przypadkach kaucja podlega rozliczeniu dopiero po zakończeniu stosunku najmu.

Ponadto z uwagi na fakt, że przepisyUstawy(…) przewidują, że o ile wynajmujący skorzysta z kaucji, to najemca musi uzupełnić kaucję:

w terminie wskazanym w umowie najmu albo
w terminie wskazanym w piśmie przesłanym najemcy.

Jeżeli nie przewidziano takiego mechanizmu w umowie, można wówczas w umowie najmu przewidzieć, że nieuzupełnienie kaucji stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy najmu przez Wynajmującego.

Można zatem wnioskować, że także przesłanki wypowiedzenia umowy mogą być przy umowie najmu instytucjonalnego kształtowane swobodniej niż przy umowie najmu okazjonalnego?

ML: W tym zakresie akurat umowa najmu okazjonalnego jak i instytucjonalnego pozwalają na to samo. Strony umowy mogą rozszerzyć katalog okoliczności uprawniających do wypowiedzenia umowy. Podstawami tymi mogę być zatem nie tylko, zachowania najemcy przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego tj. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową i niezgodnie z przeznaczeniem, zwłoka z zapłatą czynszu, podnajęcie lokalu lub jego części bez zgody właściciela, ale także okoliczność, że wynajmujący podejmie decyzję o zamieszkaniu w mieszkaniu czy o jego sprzedaży.

Jak w przypadku umowy najmu instytucjonalnego wyglądają kwestie czynszu i innych opłat?

ML: Identycznie jak w przypadku najmu okazjonalnego. Możliwe jest ustalenie, że oprócz czynszu i innych opłat niezależnych od właściciela, najemca uiszczać musi także inne opłaty jak np. opłatę za sprzątanie mieszkania. O tym mówiliśmy szerzej w odcinku poświęconym najmowi okazjonalnemu.

Tytułem podsumowania – co można doradzić wynajmującemu? Jaki rodzaj umowy wybrać?

ML: To jak rasowy prawnik odpowiedziałbym, ze to zależy. A tak na poważnie – różnice pomiędzy najmem okazjonalnym a instytucjonalnym są zdecydowanie na plus wynajmującego przy tym drugim rodzaju umowy najmu. Nie każdy jednak może z niej skorzystać. Należy pamiętać, że umowa najmu instytucjonalnego może być zawierana wyłącznie w ramach działalności gospodarczej. To w zasadzie wyłącza ją często z zainteresowania właścicieli, którzy nie chcą lub nie kwalifikują się do zawodowego zajmowania się najmem.