Czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja nie są przychodem wynajmującego?

Wprowadzenie ustawy o Polskim Ładzie nie daje już prawa do wyboru innej niż ryczałt formy opodatkowania dla najmu prywatnego. Jak się okazuje kłopotliwe i dyskusyjne może być określenie kwoty przychodu, którą należy opodatkować. W dzisiejszej publikacji zajmiemy się ustaleniem, czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja będą przychodem wynajmującego.

Co znajduje się w przychodzie z najmu?

Wraz z wejściem w życie ustawy o Polskim Ładzie najem prywatny może być opodatkowany jedynie na ryczałcie. Ta forma opodatkowania charakteryzuje się tym, że podatek jest płacony wprost od kwoty przychodu, nie można odliczać kosztów uzyskania przychodów. Dlatego tak ważne jest prawidłowe ustalenie tej kwoty przychodu wynajmującego, co wbrew pozorom nie zawsze jest takie proste.

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów: najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawyoraz innych umów o podobnym charakterze

Przy najmie prywatnym przychód powstaje w dniu otrzymania zapłaty (kasowo) lub postawienia do dyspozycji środków pieniężnych wynajmującemu

Przy najmie w ramach działalności gospodarczej przychód stanowią kwoty należne, choćby nie zostały otrzymane. To oznacza, że nawet, gdy nie ma jeszcze zapłaty, to już należy wykazać przychód

W zawartej umowie strony ustalają kwotę czynszu i sposób ponoszenia opłat eksploatacyjnych przez najemcę

Wynajmujący ma obowiązek obliczać i wpłacić w trakcie roku podatkowego zaliczkę na podatek, a po zakończonym roku podatkowym złożyć zeznanie roczne PIT-28, w którym wykaże przychody z najmu

Czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja są przychodem wynajmującego?

Od wielu lat prowadzone są dyskusje na temat ustalenia czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja są przychodem wynajmującego. Niestety przepisy nie mówią nic na ten temat stąd dylematy i wątpliwości. Z zapytaniami do organów podatkowych cyklicznie występują wynajmujący, którzy nie mają pewności, jaki będzie właściwy sposób postępowania. Również na tym polu brakuje jednolitego stanowiska. Analizując interpretacje podatkowe można wysnuć wniosek, że inne jest podejście organów podatków do najmu prywatnego i najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zobaczmy, jak to jest uzasadnione na podstawie konkretnych rozstrzygnięć.

Czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja są przychodem wynajmującego w ocenie organów podatkowych?

Osoby, które trudnią się wynajmem nieruchomości chcą mieć pewność, że w sposób właściwy dokonują opodatkowania, żeby nie narażać się na niepotrzebne dodatkowe konsekwencje finansowe. Pamiętajmy, że organy podatkowe mają 5 lat na zbadanie prawidłowości złożonych rozliczeń podatkowych, a termin ten biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Przykładowo termin płatności podatku z zeznania rocznego za 2023 rok upływa w 2024 roku a to oznacza, że ten 5-letni okres kończy się na 31.12.2029 r. Nic więc dziwnego, że chcemy mieć pewność, że w sposób prawidłowy dokonujemy rozliczeń. Poniżej prezentujemy przykładowe interpretacje dotyczące najmu prywatnego.

Numer interpretacji podatkowej	Rozstrzygnięcie
0114-KDIP3-2.4011.613.2023.2.MG z dnia 13.09.2023 r.	Sprawa dotyczy najmu prywatnego poza działalnością gospodarczą. Z umowy najmu wynika, że to najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat eksploatacyjnych i to na nich spoczywa ciężar opłacenia. W niektórych przypadkach najemcy rozliczają się bezpośrednio z dostawcą mediów, w innych wynajmujący pełni rolę pośrednika w płatnościach. W ocenie wnioskodawcy ciężar ekonomiczny opłat eksploatacyjnych ponosi najemca, dlatego nie stanowią one przychodów do opodatkowania. Z tym stanowiskiem zgodził się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), a w uzasadnieniu napisał m.in., że nie ma znaczenia fakt czy wynajmujący otrzyma od najemcy kwotę czynszu najmu i kwotę opłat eksploatacyjnych w jednym przelewie czy też w dwóch oddzielnych przelewach, gdyż kwota opłat eksploatacyjnych w żadnym przypadku nie będzie przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Nielogicznym byłoby opodatkowywanie czynności pośrednictwa w ramach przekazywania tych opłat ich faktycznym odbiorcom przez wynajmującego
0115-KDIT1.4011.739.2023.1.AS z dnia 13.12.2023 r.	Również w tym przypadku rozstrzygnięcie dotyczy najmu prywatnego, poza działalnością gospodarczą. Zadane pytanie dotyczy prawidłowego ustalenia kwoty przychodów do opodatkowania, a konkretnie czy w podstawie do opodatkowania powinno się przyjąć tylko kwotę czynszu wynikającą z umowy najmu, z pominięciem opłat na rzecz Wspólnoty i opłat administracyjno-eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca. W ocenie wnioskodawcy powinna to być tylko kwota czynszu z umowy najmu i prawidłowość tego podejścia potwierdził Dyrektor KIS. W uzasadnieniu napisał m.in., że przychodem z najmu są kwoty otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego, a takiego charakteru nie mają opłaty eksploatacyjne, które pokrywa najemca a wynajmujący pełni rolę pośrednika
0114-KDIP3-2.4011.208.2023.2.MJ z dnia 28.04.2023 r.	W tej interpretacji zadano pytanie, czy kaucja stanowi przychód do opodatkowania. Kaucja w swojej konstrukcji jest gwarancją dotrzymania warunków umowy, jeśli zostanie zwrócona najemcy jest neutralna podatkowo. Jednak zapytanie dotyczyło sytuacji, w której doszło do wykorzystania kaucji. Wnioskodawca stał na stanowisku, że kaucja nie stanowi przychodu z czym nie zgodził się Dyrektor KIS. który uznał, że zatrzymanie kaucji będzie stanowiło przychód do opodatkowania z najmu.

Czy czynsz, opłaty eksploatacyjne są przychodem wynajmującego w działalności gospodarczej w ocenie organów podatkowych?

Już na wstępie napisaliśmy, że najem można również rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Także w tym przypadku, jeśli wybierzemy zryczałtowany podatek dochodowy opodatkujemy najem 8,5% stawką ryczałtu do limitu przychodów z najmu 100.000 zł, a powyżej tej kwoty stawką 12,5%. Dzisiaj analizujemy, czy czynsz płacony do Wspólnoty/Spółdzielni i wszelkiego rodzaju opłaty eksploatacyjne stanowią element przychodów opodatkowanych ryczałtem. Nie mamy w tym miejscu dobrych informacji dla przedsiębiorców, którzy najem rozliczają na ryczałcie w ramach działalności gospodarczej. Organy podatkowe podchodzą do tego tematu zgoła odmiennie niż przy najmie prywatnym. Na ten przykład w jednej z interpretacji nr 0115-KDIT3.4011.771.2022.1.JG z dnia 28.12.2022 r. Dyrektor KIS uznał m.in., że wszelkie przysporzenia majątkowe uzyskane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, stanowią przychód z tej działalności. W uzasadnieniu zostało m.in. napisane, że zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat eksploatacyjnych, na które składają się: zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, ciepła i zimna woda, wywóz nieczystości stałych, koszt administracyjny, są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Takie podejście organów podatkowych może zastanawiać i dziwić, ponieważ przepisy podatkowe są takie same, zarówno w przypadku najmu prywatnego i w ramach działalności gospodarczej.

Podsumowanie

W dzisiejszej publikacji analizowany był temat ujmowania opłat eksploatacyjnych w przychodach w związku z podpisaną umową najmu nieruchomości. Przepisy podatkowe mówią jedynie, że przychodem na ryczałcie są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W przypadku najmu prywatnego organy podatkowe zgodnie potwierdzają, że opłaty eksploatacyjne nie stanowią przysporzenia majątkowego i nie znajdą się w podstawie do opodatkowania ryczałtem. Natomiast jeśli chodzi o najem w działalności gospodarczej stanowisko jest zgoła odmienne. Nie można zapominać, że są to rozstrzygnięcia w indywidualnych sprawach a to oznacza, że szczególnie w przypadku przedsiębiorców rozliczających najem na ryczałcie w działalności warto postarać się o takie stanowisko w swojej sprawie. W przeciwnym wypadku zawsze będzie towarzyszyła niepewność, w jaki sposób należy postąpić.