Najem prywatny 2022 – opodatkowanie przychodów/dochodów z najmu prywatnego w PIT

Zobacz nasz film na temat najmu prywatnego 2022

Przez wiele lat osoby, które wynajmowały prywatnie nieruchomości miały do wyboru dwie formy opodatkowania przychodów/dochodów. Mogły mianowicie wybrać zasady ogólne podatek według skali podatkowej lub zryczałtowany podatek dochodowy. Polski Ład sporo zmienił również w tym obszarze. W dzisiejszej publikacji opiszemy, w jaki sposób najem prywatny jest opodatkowany w 2022 roku.

W jaki sposób najem prywatny może być opodatkowany w 2022 roku w PIT?

Jeszcze przez cały 2022 rok najem prywatny może być opodatkowany na dwa sposoby:

Na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.
Zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Te dwie formy opodatkowania są dostępne dla każdej osoby, bez względu na to od kiedy najem prywatny był rozliczany. Najwięcej wątpliwości budzi rozliczanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Poniżej prezentujemy zestawienie, kto jeszcze w 2022 roku może opodatkowywać najem prywatny według skali podatkowej:

Opodatkowanie najmu według skali podatkowej w 2022 roku
Jeżeli w 2021 roku i w latach poprzednich najem był opodatkowany ryczałtem	Kontynuacja opodatkowania najmu, jeżeli w 2021 roku i wcześniej był opodatkowany według skali podatkowej	Jeżeli po raz pierwszy od 2022 roku rozpoczęto wynajem prywatny

Osoby, które rozpoczynają rozliczanie najmu prywatnego nie mają obowiązku składania oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego o wyborze formy opodatkowania. Jeżeli zostanie wybrany podatek według skali podatkowej, to nie ma także obowiązku wpłaty zaliczek na podatek w trakcie roku podatkowego. Całą kwotę z tytułu najmu prywatnego należy wykazać po zakończeniu roku, w zeznaniu PIT-36. Wybierając ryczałt mamy obowiązek zapłaty miesięcznych zaliczek na podatek.

Co zmienił Polski Ład w najmie prywatnym?

Zmiany wprowadzone ustawą o Polskim Ładzie objęły również swoim zasięgiem zasady opodatkowania najmu prywatnego.

Począwszy od 1 stycznia 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany tylko ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stawki ryczałtu przy wynajmie
Przychody do 100.000 zł	Przychody powyżej 100.000 zł
8,5%	12,5%

Z uwagi na to, że nie będzie można już wybrać opodatkowania najmu prywatnego według skali podatkowej, nie zaliczymy również do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych, czy innych wydatków, które mają związek z wynajmem, takich jak przykładowo remonty, naprawy. W licznych publikacjach podkreśla się, że tego typu działanie stoi w sprzeczności z Konstytucją i zasadą ochrony praw nabytych i interesów w toku, szczególnie jeżeli chodzi o amortyzację. Można również zauważyć, że w przeszłości tego typu decyzje były przedmiotem rozważań Trybunału Konstytucyjnego. W jednym z wyroków sygn. akt 13/2/A/2015 z dnia 10.02.2015 r. Trybunał uznał, że takie działania są niezgodne z Konstytucją a w uzasadnieniu wyroku napisał m.in., że ustawodawca powinien uwzględnić za pomocą powszechnie przyjętych technik przepisów intertemporalnych (przejściowych) ochronę interesów będących w toku. Powinny one pozwolić na dokończenie przedsięwzięć, podjętych na podstawie wcześniejszej regulacji w przeświadczeniu, że będą one miały charakter stabilny.

Czy przy rozliczaniu najmu na ryczałcie można się rozliczyć wspólnie z małżonkiem?

Pewnie niektórzy się zastanawiają, czy przy opodatkowaniu najmu prywatnego ryczałtem, będą mogli rozliczyć się wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem? Otóż uspokajamy, że w tym przypadku, skoro nie jest to działalność gospodarcza można będzie się rozliczyć wspólnie z małżonkiem, czy jako osoba samotnie wychowująca dziecko. W takim przypadku trzeba będzie złożyć odrębne zeznania podatkowe. Z najmu prywatnego będzie to PIT-28, a wspólne zeznanie roczne złożymy na formularzu PIT-37 lub PIT-36, w zależności od tego jakie przychody zostały przez nas osiągnięte w trakcie roku podatkowego.

Podsumowanie

Jeszcze do niedawna fiskus kwestionował w niektórych sytuacjach rozliczanie najmu prywatnego na ryczałcie. Bardzo często, przy wynajmie kilku nieruchomości prywatnych, najem był już podciągany pod działalność gospodarczą i w tamtym okresie musiał być opodatkowany według skali podatkowej. Polski Ład odwrócił optykę postrzegania najmu prywatnego. Obecnie jak widzimy może on być opodatkowany tylko ryczałtem. Większość osób, która nabywała nieruchomości z myślą o najmie prywatnym zakładała, że będzie mogła rozliczać sobie w kosztach odpisy amortyzacyjne aż do pełnego zamortyzowania. Dla tej grupy decyzja o zmianie przepisów jest szczególnie dotkliwa. Jednak w obecnej sytuacji nie pozostaje nic innego, jak zakończyć rozliczanie najmu za 2022 rok na dotychczasowych zasadach i od 2023 roku opodatkować najem ryczałtem i dokonywać wpłat zaliczek w trakcie roku podatkowego.

Małgorzata Jagusiak

Księgowa, specjalista do spraw rozliczeń podatkowych z wieloletnim doświadczeniem pracy w organach podatkowych. Przez kilka lat prowadziła własne biuro rachunkowe. Praca w sektorze prywatnym pozwoliła na zmianę perspektywy postrzegania obowiązujących przepisów podatkowych. Zdobyte doświadczenia pozwalają na łączenie wiedzy teoretycznej z wieloletnią praktyką w zawodzie.

Chętnie dzieli się posiadaną wiedzą z innymi, stara się ją przekazywać w dostępnej dla każdego formie. Z pasja poświęca się pisaniu artykułów o tematyce podatkowej. Częste zmiany przepisów wymagają otwartej głowy, kreatywności i dużej elastyczności, co jest dodatkowym atutem tej pracy, nie ma miejsca na nudę. Większość jej publikacji dotyczy rozliczeń z zakresu podatku dochodowego i podatku VAT, ale nie unika wyzwań z obszarów o innej tematyce.

Dodatkowo jest wykładowcą i szkoleniowcem z zakresu zagadnień o tematyce podatkowej. Ciągle podnosi swoje kwalifikacje, śledzi na bieżąco zmieniające się przepisy podatkowe, żeby przekazywać zawsze aktualne i sprawdzone informacje.