Czy najem zawsze jest prywatny?

czy najem zawsze jest prywatny

Wynajmujesz mieszkania? Sprawdź, czy na pewno jest to najem prywatny.

Najem nieruchomości niekiedy może okazać się kłopotliwy pod kątem ustalenia, czy mamy do czynienia z najmem prywatnym, czy może już z prowadzeniem działalności gospodarczej. Na tym tle często dochodzi do sporów pomiędzy organami podatkowymi a właścicielami wynajmowanych nieruchomości i jak do tej pory nie zostały wypracowane żadne konkretne procedury. W dzisiejszej publikacji nakreślimy, w czym tak naprawdę jest problem.

Czy najem zawsze jest prywatny?

Otóż nie da się odpowiedzieć na to pytanie w sposób jednoznaczny. Od lat toczy się dyskusja na linii fiskus – podatnik w tym temacie. Bardzo często organy podatkowe podważają rozliczanie najmu jako prywatnego, a nie w prowadzonej działalności gospodarczej.

Najczęściej wchodzi tutaj w grę wynajem większej ilości mieszkań, a nie pojedynczego lokalu. Bardzo często zapadały niekorzystne rozstrzygnięcia dla podatników. Jednym z nich jest wyrok NSA sygn. akt II FSK 14/17 z dnia 15 stycznia 2019 roku, w którym Sąd uznał, że zakres najmu jest zorganizowany i profesjonalny, a forma organizacji wynajmu pozwala na ocenę, że lokale są wynajmowane w ramach działalności gospodarczej.

To jest jedynie wierzchołek góry lodowej w tym temacie. Na szczęście od 2021 roku również w ramach prowadzonej działalności gospodarczej najem może być opodatkowany ryczałtem, ale czy to rozwiązało problem?

Kiedy mówimy o prowadzeniu działalności gospodarczej?

W ustawie o podatku dochodowym mamy definicję działalności gospodarczej, którą w dużym uproszeniu można sprowadzić do określenia, że:

  • jest zorganizowana,
  • ciągła,
  • jest zarobkowa.

Przy najmie nie jest wcale takie proste ocenić, czy ta czynność ma już charakter ciągły i zorganizowany, czy jeszcze nie. Ten argument często przewija się w interpretacjach podatkowych, które niestety często są niekorzystne dla najemców, o czym pisaliśmy powyżej.

Została co prawda wydana uchwała NSA w maju 2021 roku, w której wskazano już kiedy najem należy uznać za prywatny, a kiedy w działalności gospodarczej, ale nie rozwiązuje to jeszcze wszystkich problematycznych kwestii. Nawet w tej uchwale NSA zwraca uwagę, że zajęte stanowisko nie odnosi się do sytuacji, w której ustawodawca oceni, że mamy do czynienia z najmem w działalności.

Najem kilku mieszkań a działalność gospodarcza

Problematyczna w dalszym ciągu pozostaje ilość lokali przeznaczonych na wynajem, ale mogą to być również inne okoliczności. Nawet jeżeli mieszkania nie znajdą się w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, to i tak fiskus może zakwestionować decyzję o rozliczaniu najmu prywatnie.

Jakie więc stanowisko zajmują organy podatkowe w wydawanych interpretacjach? Otóż, jak to najczęściej bywa różnie i często ze sobą sprzeczne. Przykładowe interpretacje z krótkim streszczeniem zostały opisane poniżej:

Kiedy najem może być rozliczany prywatnie
Kiedy najem musi być rozliczany w działalności gospodarczej
0115-KIT3.4011.497.2018.2.PSZ z dnia 19 grudnia 2018 r.
W interpretacji Dyrektor KIS uznał, że najem pięciu mieszkań można uznać za prywatny
IPPB1/4511-392/16-4/KS z dnia 24 czerwca 2016 r.
Wnioskodawczyni podała, że wynajmuje kilka nieruchomości, które chce wynajmować prywatnie. Jednak Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że jest to najem w działalności gospodarczej
0112-KDIL3-3.4011.90.2019.1.MM z dnia 9 maja 2019 r.
We wniosku podana jest informacja o wynajmie w różnych konfiguracjach – osobom prywatnym i firmom, kilkunastu mieszkań. Dyrektor KIS zgodził się, że najem może być rozliczany prywatnie
0114-KDIP3-1.4011.331.2019.3.MG z dnia 19 sierpnia 2019 r.
Wnioskodawczyni posiada jeden lokal mieszkalny, który chce wynajmować w ramach najmu okazjonalnego w sezonie letnim i traktować taką czynność, jako najem prywatny. Dyrektor KIS uznał jednak, że taki najem należy potraktować, jako działalność gospodarczą

Podsumowanie

Osoby, które wynajmują mieszkania bardzo często traktuje zakup kilku lokali, jako lokatę kapitału i zabezpieczenie majątkowe dla swoich dzieci. Często są to lokale zakupione na kredyt, który należy spłacać, a więc mieszkanie powinno na siebie zarabiać. Niekiedy jest to majątek rodzinny otrzymywany w spadku, czy w darowiźnie. Innym razem będzie to natomiast lokata kapitału. Bez względu na pobudki, jakimi kierują się wynajmujący, posiadanie kilku mieszkań staje się dyskusyjne z powodu niejednolitego stanowiska fiskusa. Niewątpliwie uchwała NSA będzie dużym atutem dla takich osób. Jednak i tak będzie w dalszym ciągu problematyczne pod kątem kwalifikowania do źródła przychodu: w działalności czy prywatnie.

Klauzula/ zastrzeżenie prawne na ifirma.pl

Zachęcamy do komentowania naszych artykułów. Wyraź swoje zdanie i włącz się w dyskusje z innymi czytelnikami. Na indywidualne pytania (z zakresu podatków i księgowości) użytkowników ifirma.pl odpowiadamy przez e-mail, czat lub telefon – skontaktuj się z nami.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Administratorem Twoich danych osobowych jest IFIRMA S.A. z siedzibą we Wrocławiu. Dodając komentarz na blogu, przekazujesz nam swoje dane: imię i nazwisko, adres e-mail oraz treść komentarza. W systemie odnotowywany jest także adres IP, z wykorzystaniem którego dodałeś komentarz. Dane zostają zapisane w bazie systemu WordPress. Twoje dane są przetwarzane na podstawie Twojej zgody, wynikającej z dodania komentarza. Dane są przetwarzane w celu opublikowania komentarza na blogu, jak również w celu obrony lub dochodzenia roszczeń. Dane w bazie systemu WordPress są w niej przechowywane przez okres funkcjonowania bloga. O szczegółach przetwarzania danych przez IFIRMA S.A dowiesz się ze strony polityki prywatności serwisu ifirma.pl.

Księgowość Internetowa Księgowość Internetowa Księgowość Internetowa

O księgowości wiemy wszystko,
żebyś Ty nie musiał

Daj się zaskoczyć profesjonalnej wiedzy naszych księgowych i oddaj swoje rozliczenia w dobre ręce. A może wolisz samodzielną księgowość? Nasz program do księgowania online jest wyjątkowo prosty i intuicyjny w obsłudze, podobnie jak narzędzie do wystawiania faktur. Wybierz to, co najlepiej odpowiada Twoim potrzebom - ręczymy za każdą z usług ifirma.pl.

Romek

z ifirma.pl

Masz pytania?
Skontaktuj się z nami

Załóż darmowe konto i testuj ifirmę bez zobowiązań

Nowoczesna

Rzetelna

Księgowość