Zespół IFIRMA
Najem lokali użytkowych – Zobacz ten wywiad w formie video na naszym kanale
Bierzemy pod lupę zasady wynajmu lokalu użytkowego i zaznaczamy na co należy uważać. Zahaczymy także o kwestię, która wywołuje ostatnimi czasy wiele kontrowersji – samowolę budowlaną. Sprawdzimy, dlaczego wynajem lokalu użytkowego jako mikrokawalerki jest nielegalny i szkodliwy.
Zanim powiemy więcej o najmie lokali użytkowych i ich specyfice, zdefiniujmy – czym jest lokal użytkowy?
Małgorzata Ludwik: Paradoksalnie – ani kodeks cywilny, ani inne akty prawne nie definiują pojęcia „lokal użytkowy”. Pojęcie to pojawia się jedynie w art. 12 ust. 3 Ustawy o własności lokali, który brzmi:
Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Skąd zatem bierze się ten powszechnie spotykany sposób podziału lokali na mieszkalne i użytkowe?
ML: Z potrzeby praktyki oraz ze zróżnicowania sytuacji prawnej lokali użytkowych i mieszkalnych. Różnice te przejawiają się choćby w innych wymogach technicznych dot. lokali mieszkalnych lub użytkowych, ich stopnia zacienienia oraz w innej stawce podatku VAT, która ma zastosowanie przy sprzedaży tych dwóch rodzajów lokali.
Wydzielenie lokali użytkowych, jako odrębnej kategorii lokali wyraźne jest w art. 2 ust. Ustawy o własności lokali, który mówi, że odrębne nieruchomości mogą stanowić lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami. Lokale o innym przeznaczeniu to właśnie lokale użytkowe.
Precyzując zatem, czym jest lokal użytkowy można spokojnie stwierdzić, że jest to część budynku składająca się z jednego lub większej ilości pomieszczeń, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, nie będący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Lokalem użytkowym będzie więc na przykład pomieszczenie biurowe, gabinet lekarski, lokal sklepowy, lokal produkcyjny czy magazyn.
Co w takim razie z lokalami użytkowymi, które przeznaczane są na cele mieszkalne? W ostatnich czasach widzimy na rynku oferty inwestycyjne zachęcające do nabycia lokalu użytkowego w aparthotelu czy condohotelu albo tzw. mikrokawalerki? Czy wynajem lokalu użytkowego na cele mieszkalne jest w prawnie dopuszczalny?
ML:To istotny problem. Lokal użytkowy podobnie jak lokal mieszkalny, by mógł być odrębną nieruchomością, to znaczy by mógł być przedmiotem obrotu lub mówić prościej, by mógł być sprzedany czy wynajęty musi posiadać zaświadczenie o samodzielności. W tym zaświadczeniu widnieje także informacja o przeznaczeniu lokalu, to znaczy czy jest on lokalem mieszkalnym czy użytkowym.
Samodzielna zmiana przeznaczenia lokalu stanowi naruszenie przepisów art. 71 prawa budowlanego, inaczej określaną jako samowola budowlana.
Czyli nie powinno się wynajmować mieszkania na cele prowadzenia w nim działalności gospodarczej nawet o charakterze biurowym? Ani mikrokawalerki na cele mieszkalne?
ML: Dokładnie tak. Wynajem lokalu użytkowego na cele mieszkalne, nawet jeżeli lokal jest odpowiednio wyposażony i nie potrzebuje przeróbek, stanowi samowolną zmianę przeznaczenia lokalu, za co jego właścicielowi grozi grzywna w wysokości 2000 zł oraz wstrzymanie użytkowania lokalu do czasu zalegalizowania zmiany jego przeznaczenia.
Z kolei problem z mikrokawalerkami, takimi poniżej 25 metrów kwadratowych polega na tym, że zmiany przeznaczenia lokalu na mieszkalny w takim wypadku nie da się w ogóle przeprowadzić.
Dlaczego tak się dzieje? Z czego to wynika?
ML: Od 2018 r. nowe mieszkanie w Polsce musi mieć minimum 25 mkw. Mówi o tym par. 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie.
Mimo to deweloperzy masowo budują lokale użytkowe o powierzchni od 19 do 24 metrów kwadratowych i nazywają je mikrokawalerkami. To sugeruje mieszkalny charakter takiego lokalu.
Jest tak, ponieważ Inwestycje w nieruchomości wobec wysokiej inflacji stały się jedną z najpopularniejszych form lokaty kapitału, a dzięki ich małym metrażowi są one dostępne szerokiemu gronu inwestorów. Pomimo zawirowań na rynku najmu cały czas znajdują się też na nie najemcy. A skoro klientów nie brakuje to i są deweloperzy, które takie lokale budują. Ci ostatni poszukują również innego sposobu na dostarczenie na rynek produktu o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. oraz sposobu na wykorzystanie nieruchomości przewidzianych w miejscowych planach pod usługi, szczególnie z uwagi na niepewną sytuację na rynku hotelarskim.
Kupujący nie mają jednak pojęcia, że kupując mikroapartament narażają się na spore ryzyko prawne?
ML: Niestety tak. Także z uwagi na to, że obecnie nie ma również legalnej definicji mikroapartamentu oraz podstaw prawnych, które pozwalałyby na podjęcie działań zakazujących używania tego rodzaju określenia, mimo że w większości z nich legalnie mieszkać – w każdym razie długoterminowo – nie można.
Podejmowano próby ukrócenia tego typu praktyk, ale spełzły one na niczym.
Dlatego w aktualnym stanie prawnym wygląda to tak, legalnie mogę wybudować lokal do 25 metrów, legalnie mogę go sprzedać nawet nazywając mikrokawalerką, ale ryzyko całej transakcji ostatecznie ponosi kupujący, który – o ile zakładał mieszkaniowy charakter wykorzystania lokalu – w ten sposób z lokalu legalni korzystać nie będzie mógł.
Czy Nabywca powinien wiedzieć, że to nielegalne?
ML: Nowa ustawa deweloperska, która weszła w życie w lipcu tego roku nakłada na deweloperów obowiązek informowania, że taki lokal ma charakter użytkowy. I na tym koniec, choć postulaty niektórych prawników szły dalej. Osobiście też uważam, że warto uregulować budowę mikroapartamentów prawnie. – Warte rozważenia jest objęcie działalności deweloperskiej w tym zakresie nadzorem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, co łączyłoby się z wprowadzeniem obowiązku informowanie nabywców o niemożności wykorzystywania mikroapartamentów, zgodnie z prawem, do celów mieszkalnych, mimo iż faktyczna funkcjonalność tychże nieruchomości to umożliwia.
A czy nabycie lokalu użytkowego o metrażu większym niż 25 metrów kwadratowych stanowi takie samo ryzyko prawne?
ML: Nie i myślę, że w dalszym ciągu lokale takie będą chętnie kupowane, nawet gdy są użytkowe. Tym bardziej, że nabycie lokalu użytkowego może się podatkowo bardziej opłacać.
Lokale użytkowe objęte są przy sprzedaży wyższą stawką podatku VAT, tj. 23 proc. nie jak w przypadku mieszkań – 8 proc. Wpływa to na wyższe ceny w przeliczeniu na 1 mkw, ale ci, co nabywają je w celu wynajmu, będą mogli odliczyć VAT, nawet gdy nie czynią tego w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach najmu prywatnego.
O atrakcyjności lokali użytkowych może przesądzić także możliwość ich dalszej amortyzacji (w tym przyspieszonej), którą to możliwość Polski Ład wyłączył w stosunku do lokali mieszkalnych.
3291 
Małgorzata Jagusiak
Dorota Łesak
Krzysztof Janoś
A jeśli mikrokawalerka została wybudowana z przeznaczeniem hotelowym (tak w pozwoleniu na budowę i mpzp), to też nie można w niej zamieszkać? Jakie przepisy regulują, jak długo można wynajmować pokój hotelowy i w nim mieszkać? Czy nadzór budowlany też będzie to weryfikował?