Najem nieruchomości – prywatny czy w działalności – uchwała NSA

Osoby, które wynajmują swoje prywatne nieruchomości często zastanawiają się, czy jest to najem prywatny, czy może już w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Do tej pory w wielu przypadkach organy podatkowe kwestionowały rozliczanie najmu mieszkań poza działalnością gospodarczą. Spory na ten temat toczą się od wielu lat, a rozstrzygnięcia organów podatkowych często bywają sprzeczne. W dzisiejszej publikacji opiszemy co wnosi najnowsza uchwała NSA w przedmiotowej problematyce.

Jaką uchwałę podjął Sąd NSA?

Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców dnia 8 stycznia 2021 r. zwrócił się z wnioskiem o podjęcie uchwały w temacie kryteriów zakwalifikowania przychodów z najmu składników majątkowych niezwiązanych z działalnością gospodarczą do źródła przychodu poza działalnością (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). W pytaniu jest prośba o zajęcie stanowiska, czy o charakterze najmu będzie decydowało kryterium przedmiotowe czy też zamiar (decyzja) podatnika.

W orzeczeniu z dnia 24 maja 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów w odpowiedzi na pytanie Rzecznika MŚP podjął następującą uchwałę sygn. akt II FPS 1/21:

Jakie skutki może wywołać podjęta uchwała?

Jest to niewątpliwie przełomowy wyrok w sprawie kwalifikacji najmu do określonego źródła przychodów. W związku z tą uchwałą, to dana osoba będzie decydowała, czy wprowadzić nieruchomość do majątku firmowego, a więc ująć ją w środkach trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej, czy też nie.

Oczywiście nie można zapominać, że rodzaj najmu – prywatny lub w działalności, będzie miał wpływ na zasady rozliczania w podatku dochodowym. Między innymi najem w działalności znajdzie się w przychodach, nawet jeżeli nie został jeszcze zapłacony, a od najmu prywatnego płacimy zaliczkę dopiero jak otrzymamy płatność. Od 2021 roku zarówno najem prywatny, jak i w działalności gospodarczej można już rozliczać w formie zryczałtowanego podatku dochodowego i jest to niewątpliwie krok w dobrym kierunku. Nie można jednak zapominać, że bez względu na wybraną formę opodatkowania przychodów, rozliczanie najmu w działalności i prywatnie różni się między sobą, co zostało szczegółowo opisane w podlinkowanej publikacji.

W dalszym ciągu wydaje się jeszcze nierozstrzygnięta kwestia ilości mieszkań, które mogą być wynajmowane w ramach prywatnego najmu. Taka argumentacja była często podnoszona i decydująca w zakresie kwalifikacji najmu do źródła przychodów w działalności gospodarczej. Taka wzmianka pojawia się również w uchwale NSA, który zastrzega, że podjęte stanowisko dotyczy sytuacji braku ingerencji ustawodawcy, który może na potrzeby opodatkowania uznać, że najem w określonych przypadkach będzie kwalifikowany jako działalność gospodarcza (przykładowo wskazując próg ilościowy czy kwotowy). Mając powyższe na uwadze każdy wynajmujący powinien w dalszym ciągu śledzić zmiany przepisów w tym temacie. My ze swojej strony będziemy również spieszyli z nowymi informacjami, jeśli się tylko takie pojawią.