Ulga mieszkaniowa a PIT. Czym jest realizacja celu mieszkaniowego?

Rozliczenie PIT. Przegląd najpopularniejszych ulg podatkowych – najważniejsze informacje w formie video:

Jeśli chcesz wiedzieć co się kryje pod pojęciem celów mieszkaniowych, przeczytaj niniejszy artykuł.

Ulga mieszkaniowa – czym jest ?

W przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie:

w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej,
w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej,
w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, które sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza

– nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Tym samym ulga mieszkaniowa przysługuje w przypadku nabycia:

własności (współwłasności) budynku mieszkalnego;
własności (współwłasności) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie;
spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie.

WAŻNE – nabycie budynku niemieszkalnego lub lokalu użytkowego oraz gruntu nie są objęte ulgą mieszkaniową.

Aby móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej należy spełnić następujące warunki dotyczące:

przedmiotu nabycia;
podstawy nabycia;
dotyczące relacji pomiędzy nabywcą a osobą, po której lub od której nabywa on budynek lub lokal;
zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych;
okresu zamieszkiwania i zameldowania na pobyt stały w nowo nabytym budynku lub lokalu.

Zwolnienie przedmiotowe

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT stanowi, że wolne od podatku dochodowego są m.in. dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Warunkiem korzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie na określone w nim cele konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa do lokalu.

WAŻNE – okres na przeznaczenie środków pieniężnych na własne cele mieszkaniowe wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Należy zapamiętać, że warunkiem zwolnienia jest wartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. Co więcej, dla zastosowania omawianego zwolnienia nie mają znaczenia okoliczności związane ze zbyciem nieruchomości, liczy się wyłącznie fakt sprzedaży. Aby dopuszczalne było zastosowanie zwolnienia wynikającego z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT, wydatki nie mogą dotyczyć zbytych nieruchomości, lecz muszą być poczynione na inne inwestycje o charakterze mieszkaniowym [tak Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2023 r., sygn. akt II FSK 2983/20].

Realizacja celu mieszkaniowego jako przesłanka ulgi mieszkaniowej

W przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o PIT uregulowany został uregulowany katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

wydatki poniesione na:

nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

wydatki poniesione na:

spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 ustawy o PIT stanowi, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części, przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W orzecznictwie wskazuje się, że Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. “dachu nad głową”. Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym budynku lub lokalu jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu [tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 2428/20].

Jeśli natomiast zdarzy się sytuacja, gdy podatnik nabył nieruchomość w celu zamieszkania w niej, ale w ostatecznie w nieruchomości tej nie zamieszkał od razu tylko po jakimś czasie, to prawa podatnik prawa do zwolnienia nie traci. Przeszkodą dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest przykładowo wynajęcie nieruchomości mieszkalnej innej osobie przed realizacją własnego celu mieszkaniowego oraz po jej realizacji. Konieczne jest, aby nieruchomość została nabyta w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego, co musi nastąpić prędzej czy później, tj. albo od razu po nabyciu albo w czasie późniejszym.

WAŻNE – wydatek uprawnia do ulgi mieszkaniowej, gdy podatnik wykaże, że został on poniesiony na własne cele mieszkaniowe, co oznacza, że wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zauważyć należy, że ustawodawca zakreśla ramy czasowe wyłącznie wydatkowania środków i określa cel nabycia. Nie wymaga natomiast, aby cel ten był realizowany przez określony czas, a w szczególności nie wprowadza wymogu zamieszkiwania w zakupionym lokalu przez określony czas po jego zakupie. Uznać zatem należy, że horyzont czasowy, w jakim organ może weryfikować, czy dochód został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to dwa lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Istotny jest pierwotny cel poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe, a nie późniejszy sposób wykorzystania zakupionego lokalu, zwłaszcza gdy zmiana sposobu korzystania z niego następuje po upływie wskazanego przez ustawodawcę okresu realizacji celu mieszkaniowego [tak Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2022 r., sygn. akt II FSK 855/22].

Dodatkowo w wyroku z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że:

Czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia. Zgodzić się jednak należy z Sądem I instancji, że dla uznania spełnienia warunków skorzystania z ulgi nie jest wystarczająca sama deklaracja podatnika, że poprzez wskazane zakupy realizuje swój cel mieszkaniowy. Ustawodawca nie odniósł bowiem skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od werbalnej deklaracji takiego zamiaru w chwili nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe;
W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem lokalu/budynku mieszkalnego na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył ten lokal/budynek mieszkalny w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe.

Podsumowanie

Jeśli podatnik wykaże, że wydatek został poniesiony na własne cele mieszkaniowe, to uprawnia go do uzyskania ulgi mieszkaniowej. Istotne jest jednak wykazanie, że taki zakup nowej nieruchomości był związany z realizacją przez podatnika jego własnego celu mieszkaniowego.

Chcesz wiedzieć czym jest ulga na złe długi w VAT i jak wygląda korekta podatku naliczonego u dłużnika? Jeśli tak, to przeczytaj ten artykuł.

Adrianna Glapiak

Autorka tekstów prawnych na ifirma.pl. Prawnik posiadająca wieloletnie doświadczenie w doradztwie prawnym oraz podatkowym. Na co dzień swoją wiedzę i doświadczenie poszerza dzięki pracy jako specjalista do spraw prawnych, a czas wolny poświęca na podnoszeniu kwalifikacji w zakresie aspektów prawnych w e-commerce i social mediach oraz szeroko pojętym prawie autorskim.