Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Więcej na ten temat przeczytasz w niniejszym artykule.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Przepis art. 172 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

• Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie) [por. § 1];
• Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze [por. § 2];
• Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych [por. § 3].

Analizowany przepis odnosi się do zasiedzenia nieruchomości. Nieruchomość została zaś uregulowana w przepisie art. 46 ust. 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Aby zatem doszło do zasiedzenia muszą zostać spełnione następujące przesłanki, tj.:

• posiadanie samoistne;
• ciągłość posiadania;
• upływ okresu czasu.

Nie może stanowić przedmiotu zasiedzenia część składowa rzeczy, jako że nie może ona być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych [art. 47 Kodeksu cywilnego]. Zatem przedmiotem samoistnego posiadania prowadzącego do zasiedzenia nie może być piwnica, strych, komórka, pokój lub kilka pokoi stanowiących części składowe lokalu mieszkalnego bądź użytkowego.

Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być nieruchomości kwalifikowane jako dobra publiczne, powszechnego użytku takie, jak: place publiczne, skwerki, drogi wewnętrzne, chyba że określona osoba zawładnęła je i korzystała z nich tak jakby stanowiły one część składową jej gruntów.

Jednocześnie zgodnie z przepisem art. 174 Kodeksu cywilnego:

• Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze [por. §1];
• Przepisu § 1 nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury [por. §2].

Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu określone prawo (np. własność, dzierżawa). W złej wierze jest natomiast ten, kto wie, że nie przysługuje mu określone prawo albo nie dowiedział się o tym przez niedbalstwo [por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2021 r., sygn. akt V CSKP 23/21]. A contrario, w dobrej wierze nie jest ten, kto wykonuje prawo, o którym wie, że mu nie przysługuje oraz ten kto wykonuje nieprzysługujące mu prawo bez tej świadomości.

Domniemanie samoistności posiadania, przewidziane w przepisie art. 339 Kodeksu cywilnego, oznacza, że ten, kto rzeczą włada, jest posiadaczem i że posiadanie to ma charakter posiadania samoistnego. Podmiot powołujący się na swoje posiadanie musi udowodnić wyłącznie fakt władania rzeczą.

Bieg zasiedzenia w stosunku do małoletniego

Przepis art. 173 KC stanowi, że Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Przepis ten nie stanowi przeszkody do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości w postępowaniu z udziałem małoletniego, gdy upływ terminu zasiedzenia nastąpił w czasie, kiedy właścicielem nieruchomości był pełnoletni poprzednik prawny małoletniego.

Do czasu gdy małoletni pozostaje pod władzą rodzicielską, nie biegnie przeciwko niemu wobec przedstawiciela ustawowego termin zasiedzenia nieruchomości, do której przysługują mu prawa jako spadkobiercy ustawowemu [tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2014 r., sygn. akt IV CSK 253/13].

Zastanawiasz się, czy zapłacisz podatek od sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to przeczytaj ten artykuł.

Doliczenie posiadania poprzednika

Przepis art. 176 Kodeksu pracy stanowi, iż:

• Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści [por. § 1];
• Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza [por. § 2].

Gdy w czasie biegu terminu zasiedzenia posiadanie przeszło z jednej osoby na drugą, zgodnie z przepisem art. 176 Kodeksu cywilnego istnieje możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika. W sytuacji, w której podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania oraz w razie śmierci posiadacza przy obliczaniu terminu zasiedzenia przewidziano w art. 176 ogólne zasady doliczania przez posiadacza czasu posiadania poprzedniego posiadacza [por. J. Ciszewski, J. Bocianowska, M. Ciszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 176].

Zasiedzenie nie biegnie na rzecz posiadacza, który jest współwłaścicielem, w zakresie odpowiadającym jego udziałowi we współwłasności. W takiej sytuacji, przy przeniesieniu posiadania, obecny posiadacz nie może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czasu posiadania swego poprzednika, w zakresie odpowiadającym jego udziałowi we współwłasności [tak Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1996 r., sygn. akt II CKU 23/96].

Praktyczne orzecznictwo

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 sierpnia 2022 r., sygn. akt I CSK 4118/22

• Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 k.c. jest ten, który nią włada jak właściciel (art. 336 k.c.). Taki posiadacz wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.), korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Ustalenie faktu posiadania rzeczy i jego charakteru odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Do zasiedzenia może prowadzić jedynie posiadanie jawne, widoczne dla otoczenia.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 2022 r., sygn. akt II CSKP 1710/22

• W świetle art. 172 § 1 i 2 k.c. do przesłanek nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia należą: samoistne posiadanie, ciągłość takiego posiadania i upływ czasu, zaś dobra lub zła wiara ma wpływ na czas, po upływie którego następuje skutek zasiedzenia. Skutek nabycia prawa podmiotowego przez zasiedzenie następuje ex lege, ma charakter pierwotny, nie wymaga orzeczenia sądu, zaś ewentualne orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2021 r., sygn. akt V CSKP 110/21

• Przedmiotem posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia przez zasiedzenie są tylko rzeczy materialne w rozumieniu art. 45 k.c., które mogą być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego i indywidualnego posiadania (nieruchomości i ruchomości).

Zasiedzenie nieruchomości – podsumowanie

Do nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości istotne jest łączne spełnienie dwóch warunków, tj. samoistnego posiadania oraz upływu czasu (20 lub 30 lat). Z kolei dobra wiara posiadacza ma tylko takie znaczenie, że skraca ona termin zasiedzenia z 30 do 20 lat. Jednakże pamiętać należy, że w zakresie nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne.

Jesteś przedsiębiorcą, prowadzisz działalność gospodarczą i zastanawiasz czy możesz podejmować taką aktywność, np. w prywatnym mieszkaniu? O tym czy jest to możliwe oraz jakie niesie to za sobą skutki podatkowe, dowiesz się z tego artykułu.