Podatek od sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej jest szczególnym rodzajem przychodu osoby fizycznej, który podlega opodatkowaniu na zasadach zależnych od daty nabycia sprzedawanej nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje trzy metody opodatkowania, dla nieruchomości nabytych:
1.do 31 grudnia 2006
2.od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008
3.od 1 stycznia 2009
Jeżeli podatnik nabył mieszkanie w jednym z tych trzech przedziałów czasowych, zastosowanie będą miały inne przepisy. Może on skorzystać z różnych ulg w opodatkowaniu, inny będzie wymiar podatku, termin jego zapłaty i rodzaj deklaracji, na jakiej będzie wykazywany.

Nabycie do 31 grudnia 2006.
Sprzedaż mieszkania nabytego do tej daty będzie rozliczana wg przepisów ustawy o podatku dochodowym obowiązujących do 2006 roku włącznie.
Przepisy określają powstanie przychodu z tytułu zbycia mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli więc po upływie 5 lat (od daty nabycia) sprzedamy mieszkanie zakupione przed końcem 2006 roku, kwota uzyskana ze sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podlega przychód ze zbycia:
1.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

przez osoby fizyczne, jeżeli to zbycie nie zostało dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Należy pamiętać, że nie tylko zbycie “gotówkowe” powoduje powstanie przychodu, ale również zamiana nieruchomości. Nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany wywiera identyczne skutki prawno-podatkowe. Bez znaczenia pozostaje przyczyna zamiany lokalu.

Przychód i podatek

Przychodu ze zbycia nieruchomości nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Kwota podatku wynosi 10% od kwoty przychodu. Podatek należy wpłacić, bez wezwania, w terminie 14 dni do właściwego US wg miejsca zamieszkania podatnika-zbywcy. Nie uczyni tego za nas notariusz. Należy złożyć również deklarację podatkową – na formularzu PIT-23.
Jeżeli możemy skorzystać ze zwolnień z opodatkowania, lub planujemy dopiero z nich skorzystać (ulga mieszkaniowa), również w terminie 14 dni należy złożyć stosowne oświadczenie woli o zamiarze korzystania z ulgi i deklarację PIT-23.

Ulgi

Ustawa przewiduje możliwość skorzystania ze wspomnianych ulg – uniknięcia podatku przy zachowaniu warunków zwolnienia i złożenia deklaracji PIT-23 w terminie 14 dni. Zgodnie z przepisami ustawy mamy więc możliwość zwolnienia z podatku przychodu uzyskanego ze sprzedaży. Wolna od podatku jest ta część przychodu ze sprzedaży, którą w ciągu najpóźniej dwóch lat od dnia sprzedaży przeznaczymy na nabycie:
– budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (na terenie Polski),
– spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (na terenie Polski),
– gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego (na terenie Polski),
Lub też jeżeli tą część przychodu przeznaczamy na:
– budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,
– rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce,
– spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na w/w cele, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Powyższe zwolnienia możemy stosować ułamkowo, np. jeżeli tylko 70% przychodu zdołaliśmy przeznaczyć na w/w cele, tylko 70% podlega zwolnieniu, a od pozostałych 30% po upływie 2 lat musimy zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy wraz z odsetkami oraz złożyć nową deklarację podatkową PIT-23.
Całość przychodu ze sprzedaży może korzystać ze zwolnienia, jeżeli:
– sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
– sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
– nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Reasumując:
– jeżeli przychód ze sprzedaży przeznaczymy na cele mieszkaniowe,
– nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
– sprzedajemy nieruchomość po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego nabycia,
przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej do 31 grudnia 2006 może być zwolniony w części lub całości z podatku. Na złożenie deklaracji PIT-23 i zapłatę podatku lub złożenie oświadczenia o korzystaniu z ulgi mamy tylko 14 dni.

Nabycie w okresie od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008
Ustawa przewiduje, iż odpłatne zbycie przez osobę fizyczną (nie w ramach DG):
– nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
– spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
– prawa wieczystego użytkowania gruntów,
przed upływem 5 lat licząc od końca roku nabycia lub wybudowania, powoduje powstanie przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości mieszkalnej. Przychód ze zbycia nie łączy się z innymi źródłami przychodów.
Należy pamiętać, iż sprzedaż nieruchomości nabytych w tym okresie na drodze spadku czy darowizny nie korzystają ze zwolnienia.
Podstawę podatku stanowi dochód czyli różnica miedzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i kosztami. W przypadku zamiany nieruchomości, przychód powstaje u obu stron zamiany i dochód lub strata są ustalane dla każdej z nich.
Koszty…
Jeżeli nabywamy nieruchomość i ponosimy na nią wydatki, część z nich może stanowić koszty uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży. Są to przede wszystkim udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o wszelkie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, w tym także odsetki od kredytów zaciągniętych na sfinansowanie tych wydatków.
W przypadku jeżeli nabycie nastąpiło na drodze darowizny lub spadku, podatnik może ująć koszt nabycia lub wytworzenia i inne wydatki poniesione na tą nieruchomość przez darczyńcę lub spadkodawcę (wartość nieruchomości przyjętą do opodatkowania podatkiem od spadków lub darowizn lub przyjętą w zwolnieniu z tego podatku).
Z jakich ulg możemy skorzystać?
Ulgi

Dla nieruchomości nabytych w tym okresie wprowadzono tzw. ulgę meldunkową. Zgodnie z nią, osoba zbywająca nieruchomość, jeżeli była zameldowana na okres przynajmniej 12 miesięcy przed datą zbycia w zbywanym lokalu i złoży w US oświadczenie o korzystaniu z ulgi mieszkaniowej, nie zapłaci podatku dochodowego. Liczy się wyłącznie okres przed zbyciem – 12 miesięcy. To znaczy, iż podatnik zameldowany już przed nabyciem w lokalu przez okres minimum 12 miesięcy, będzie mógł sprzedaż lokal w dniu nabycia i skorzystać z ulgi meldunkowej. Warunkiem bezwzględnym jest jednak złożenie oświadczenia o korzystaniu z ulgi meldunkowej. Obecnie na złożenie oświadczenia podatnik ma czas do 30 kwietnia następnego roku po roku sprzedaży (tak samo jak zeznanie roczne). W zawiadomieniu powinny znaleźć się dane podatnika jak imię, nazwisko, NIP, adres oraz oczywiście podpis. Podatnik może do zawiadomienia dołączyć zaświadczenie o zameldowaniu przez okres przynajmniej 12 miesięcy.
Przychód z tytułu sprzedaży nie powoduje konieczności ustalenia dochodu i zapłaty podatku, jeżeli nieruchomość jest zbywana po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie bądź wybudowanie.
Podatek

Na wpłatę podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mamy czas do 30 kwietnia następnego roku po roku zbycia nieruchomości. Podatek wynosi 19% od dochodu. Dochód wykazujemy na zeznaniu rocznym, w specjalnej rubryce w jednym z formularzy: PIT-36, PIT-36L lub PIT-38. Nie rozliczymy dochodu ze sprzedaży nieruchomości na formularzach PIT-37 czy PIT-28. Osoba uzyskująca więc dochody z tytułu pracy czy umów cywilnoprawnych, rozliczająca podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości zamiast PIT-37 złoży PIT-36.

Nabycie po 1 stycznia 2009

Przepisy obowiązujące po 1 stycznia 2009 przewidują, iż źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych przez osobę fizyczną (nie w ramach prowadzonej DG):
– nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
– spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
– prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Również w przypadku nieruchomości nabytych od 1 stycznia tego roku obowiązuje zasada pięciu lat – jeżeli zbywamy w/w nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku, w którym je nabyliśmy, podatek dochodowy nie będzie naliczany.
Opodatkowaniu w przypadku sprzedaży nieruchomości podlega wyłącznie osiągnięty z tego tytułu dochód. Podstawę podatku stanowi dochód czyli różnica miedzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i kosztami. W przypadku zamiany nieruchomości, przychód powstaje u obu stron zamiany i dochód lub strata są ustalane dla każdej z nich.
Koszty…
Jeżeli nabywamy nieruchomość i ponosimy na nią wydatki, część z nich może stanowić koszty uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży. Są to przede wszystkim udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o wszelkie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, w tym także odsetki od kredytów zaciągniętych na sfinansowanie tych wydatków.

W przypadku jeżeli nabycie nastąpiło na drodze darowizny lub spadku, podatnik może ująć koszt nabycia lub wytworzenia i inne wydatki poniesione na tą nieruchomość przez darczyńcę lub spadkodawcę (wartość nieruchomości przyjętą do opodatkowania podatkiem od spadków lub darowizn lub przyjętą w zwolnieniu z tego podatku).
Podatek

Dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nie łączymy z innymi źródłami przychodów. Wykazujemy go w specjalnym zeznaniu rocznym PIT-39. W zeznaniu należy ująć:
– dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie będzie mieć zastosowania nowa ulga mieszkaniowa, lub
– dochody, które będą korzystać z ulgi mieszkaniowej (omówione poniżej).
Podatek od dochodu wyniesie 19%. Zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia po roku zbycia nieruchomości i wpłacić należny podatek.
Ulga mieszkaniowa.
Od stycznia obowiązuje nowa ulga mieszkaniowa. Zgodnie z nią, podatnik jeżeli przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat, nie zapłaci podatku. Zwolnieniu podlega jednak tylko ta część przychodu, która została wydatkowana na tzw.
“cele mieszkaniowe”

Wydatki te mogą być poniesione także poza granicami kraju, tj. w państwie Unii lub w innym państwie należącym do EOG albo w Szwajcarii. Wówczas nowa ulga mieszkaniowa ma zastosowanie pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Polska.

Jeżeli nie zdołamy wydatkować całej kwoty przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, podatek od dochodu ustala się według określonego wzoru. Podatnik będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39, w którym wykazał tę transakcję, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki będą naliczane od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności (30 kwietnia) do dnia zapłaty podatku włącznie (czyli za okres przynajmniej półtora roku).
Na nowo złożonym zeznaniu należy wyliczyć dwie wartości:
1. dochód zwolniony z opodatkowania
(dochód ze sprzedaży x kwota wydatkowana na cele mieszkaniowe) : przychód ze sprzedaży = dochód zwolniony
2. dochód podlegający opodatkowaniu
dochód – dochód zwolniony = dochód do opodatkowania

Joanna Pindelska

Zostaw
komentarz

Nasi eksperci również chętnie
uczestniczą w dyskusji i odpowiadają
na Wasze komentarze.

Darmowy e-book z poradami księgowymi