Ulga mieszkaniowa a PIT. Czym jest realizacja celu mieszkaniowego?

×

Zgodnie z przepisami, jeśli zbywasz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, co do zasady musisz rozliczyć się z urzędem skarbowy. Ale musisz wiedzieć, że istnieje legalny sposób, aby uniknąć podatku – wystarczy bowiem spełnić warunki dla tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

O tym, co oznacza realizacja celu mieszkaniowego i jak legalnie uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania i skorzystać z ulgi mieszkaniowej, dowiesz się z poniższego artykułu.

Rozliczenie PIT. Przegląd najpopularniejszych ulg podatkowych – najważniejsze informacje w formie video:

Ulga mieszkaniowa – czym jest ?

Ulga mieszkaniowa w PIT, to nic innego jak preferencja podatkowa, która pozwala uniknąć zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (np. mieszkania). Jest tylko jeden warunek – uzyskane ze sprzedaży mieszkania środki pieniężne zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Kiedy przysługuje ulga mieszkaniowa w PIT?

Zacznijmy od tego kiedy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu? Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8, sprzedaż nieruchomości może podlegać PIT, jeśli:

• następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub odziedziczenie) nieruchomości,
• oraz nie zostaną spełnione warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

A kiedy można uniknąć podatku dzięki uldze mieszkaniowej? Wtedy, gdy zostaną spełnione dwa warunki, tj.:

• cały przychód lub część przychodu ze sprzedaży zostanie przeznaczony na tzw. własne cele mieszkaniowe,
• wydatki te zostaną poniesione w terminie 3 lat, licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości.

Powyższe wynika z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są m.in. dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

O czym jeszcze należy pamiętać? Przede wszystkim o tym, że:

• zwolnieniu nie podlega cały dochód automatycznie, ale ta część, która odpowiada proporcji między wydatkami poniesionymi na własne cele mieszkaniowe a całym przychodem ze sprzedaży nieruchomości (przykładowo, jeśli podatnik sprzedał mieszkanie za 500 000 zł, a 400 000 zł z tej kwoty przeznaczył na zakup nowej nieruchomości, to 80% będzie zwolnione z podatku dochodowego);
• liczy się wartość przychodu (czyli cała kwota uzyskana ze sprzedaży), a nie tylko dochodu (czyli zysku po odjęciu kosztów nabycia), bowiem zwolnienie przysługuje w takiej części dochodu, w jakiej przychód został faktycznie wykorzystany na cele mieszkaniowe;
• wydatki muszą być udokumentowane i dotyczyć innej nieruchomości niż ta sprzedana.

Przykład

Tomek Nowak sprzedał dom jednorodzinny w sierpniu 2021 roku za kwotę 800 000 zł. Nieruchomość została nabyta przez niego w 2018 roku, więc sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, co oznacza, że wskutek „przedwczesnej” sprzedaży powstał obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Jednakże Tomek Nowak postanowił skorzystać z ulgi mieszkaniowej i w 2022 roku kupił mieszkanie za 600 000 zł, a pozostałe 200 000 zł przeznaczył na jego generalny remont oraz zakup wyposażenia stałego (m.in. zabudowa kuchenna, armatura, stolarka drzwiowa). Wszystkie wydatki zostały udokumentowane i poniesione do końca 2024 roku, czyli w wymaganym 3 letnim terminie (liczonym od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż). Zatem Tomek Nowak nie musi płacić podatku dochodowego, albowiem całą kwotę wykorzystał na własne cele mieszkaniowe, zgodnie z przepisami ustawy o PIT.

Czym są własne cele mieszkaniowe?

Realizacja celu mieszkaniowego jako przesłanka ulgi mieszkaniowej została uregulowana w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, gdzie znajduje się katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

• NABYCIE NIERUCHOMOŚCI I GRUNTÓW:
  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
  • nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
  • nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanego z budynkiem lub lokalem,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
  • nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
  • nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, pod warunkiem że w okresie ulgi grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
• BUDOWA I REMONT:
  • budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego lub jego części,
  • rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
  • wszystkie powyższe prace dotyczą nieruchomości położonych w państwie członkowskim UE, w państwach EOG lub w Konfederacji Szwajcarskiej.
• SPŁATA KREDYTÓW I POŻYCZEK:
  • spłata kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami, zaciągniętego przed dniem sprzedaży nieruchomości, na cele określone powyżej (nabycie, budowa, remont),
  • spłata kolejnych kredytów (pożyczek) wraz z odsetkami zaciągniętych na spłatę wcześniejszych kredytów (pożyczek) wymienionych powyżej,
  • spłata kredytów (pożyczek) oraz odsetek od nich zaciągniętych w bankach lub spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych mających siedzibę w państwach UE, EOG lub Konfederacji Szwajcarskiej.

Należy również zapamiętać, że ulga mieszkaniowa dotyczy wyłącznie wydatków poniesionych na nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj.:

• mieszkania,
• domy jednorodzinne,
• lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość,
• przystosowanie lub remont lokalu niemieszkalnego pod cele mieszkalne (np. adaptacja pod mieszkanie).

Przykładowo, lokal usługowy, który jest przeznaczony na działalność gospodarczą, biuro, sklep czy inną funkcję komercyjną, nie kwalifikuje się do wydatków na własne cele mieszkaniowe i nie uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

A jeśli chcesz wiedzieć, czy meble i AGD można zaliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe, to przejdź tutaj.

Wydatki, które nie są uznawane za własne cele mieszkaniowe

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 ustawy o PIT stanowi, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

• nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części, przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W orzecznictwie wskazuje się, że Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. “dachu nad głową”. Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym budynku lub lokalu jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu [tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 2428/20].

Jeśli natomiast zdarzy się sytuacja, gdy podatnik nabył nieruchomość w celu zamieszkania w niej, ale w ostatecznie w nieruchomości tej nie zamieszkał od razu tylko po jakimś czasie, to prawa podatnik prawa do zwolnienia nie traci. Przeszkodą dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest przykładowo wynajęcie nieruchomości mieszkalnej innej osobie przed realizacją własnego celu mieszkaniowego oraz po jej realizacji. Konieczne jest, aby nieruchomość została nabyta w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego, co musi nastąpić prędzej czy później, tj. albo od razu po nabyciu albo w czasie późniejszym.

Zauważyć należy, że ustawodawca zakreśla ramy czasowe wyłącznie wydatkowania środków i określa cel nabycia. Nie wymaga natomiast, aby cel ten był realizowany przez określony czas, a w szczególności nie wprowadza wymogu zamieszkiwania w zakupionym lokalu przez określony czas po jego zakupie. Uznać zatem należy, że horyzont czasowy, w jakim organ może weryfikować, czy dochód został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to dwa lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Istotny jest pierwotny cel poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe, a nie późniejszy sposób wykorzystania zakupionego lokalu, zwłaszcza gdy zmiana sposobu korzystania z niego następuje po upływie wskazanego przez ustawodawcę okresu realizacji celu mieszkaniowego [tak Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2022 r., sygn. akt II FSK 855/22].

Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej – krok po kroku:

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI

• sprzedaj nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją nabyłeś

PRZEZNACZENIE ŚRODKÓW NA WŁASNE CELE MIESZKANIOWE

• cały lub część przychodu ze sprzedaży przeznacz na własne cele mieszkaniowe
• wydatki na cele mieszkaniowe ponieś w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości
• zachowaj wszystkie dokumenty potwierdzające poniesione wydatki, np. faktury, umowy kupna, akty notarialne, potwierdzenia spłat kredytu

PIT-39

• w rocznym zeznaniu podatkowym (formularz PIT-39) musisz wykazać przychód ze sprzedaży nieruchomości i poinformować urząd o przeznaczeniu środków na własne cele mieszkaniowe, wskazując kwoty wydatkowane
• PIT-39 złóż w urzędzie skarbowym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży nieruchomości (co do zasady zeznanie PIT-39 składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży nieruchomości)

CO WYKAZAĆ W PIT-39?

• dochód podlegający opodatkowaniu oraz należny podatek od części, której ulga nie obejmuje
• dochody zwolnione z podatku dzięki uldze mieszkaniowej

KOREKTA ZEZNANIA

• jeśli nie spełnisz warunków ulgi (np. nie wydasz środków w terminie lub na właściwe cele), musisz złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami

Podsumowanie

Ulga mieszkaniowa to możliwość, która pozwala podatnikowi zmniejszyć lub uniknąć całkowicie podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem, że środki uzyskane z tej sprzedaży zostaną wydatkowane na własne cele mieszkaniowe. Kluczowe jest nie tylko poniesienie odpowiednich wydatków, ale także umiejętne udokumentowanie, że zakup nowej nieruchomości lub inne inwestycje faktycznie służą realizacji osobistego celu mieszkaniowego podatnika w określonym terminie (3 lata od końca roku sprzedaży). Dlatego planując sprzedaż i ponowne inwestycje mieszkaniowe, warto dobrze zaplanować wydatki i dokumentację, aby w pełni wykorzystać możliwości, jakie daje ulga mieszkaniowa.

A jeśli chcesz wiedzieć, czym jest ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn, to przeczytaj ten artykuł.