Podatek katastralny – czym jest i kogo obowiązuje?

Co to podatek katastralny?

Podatek od nieruchomości to powszechnie znany i stosowany typ opodatkowania. Płacą go głównie właściciele nieruchomości (budynków, gruntów). Możemy spotkać się z dwoma systemami jego naliczania:

• System obszarowy – ustalany wg powierzchni nieruchomości;
• System katastralny – ustalany wg wartości nieruchomości.

Obecnie kwota podatku od nieruchomości jest obliczana od metra kwadratowego nieruchomości oraz zgodnie ze stawkami zawartymi w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Z kolei maksymalna wartość tych stawek jest określana co roku przez Ministra Finansów na podstawie wskaźnika wzrostu inflacji. Tak więc w 2023 roku możliwa podwyżka sięgnie ok. 17% (według oficjalnych danych GUS).

Zatem podatek katastralny, wynikający z drugiego z przedstawionych sposobów, jest naliczany od wartości nieruchomości i zazwyczaj wynosi więcej niż w systemie obszarowym. Obowiązuje on w takich krajach jak:

• Niemcy – jego wysokość jest uzależniona od prawa w danym landzie;
• USA – ustalany według władz lokalnych, przeważnie wynosi ok. 1% wartości nieruchomości;
• Wielka Brytania – funkcjonuje 8 grup podatkowych, wysokość podatku oscyluje pomiędzy 0,5% a 1% wartości nieruchomości.

Metoda naliczania podatku katastralnego

Do zastosowania podatku katastralnego niezbędne jest wybranie metody wyceny nieruchomości. Najczęściej stosowanymi są:

1. Podejście porównawcze – wartość nieruchomości określa się na podstawie podobnych do niej, które funkcjonują w obrocie rynkowym;
2. Podejście dochodowe – wartość nieruchomości wyznacza się na podstawie wartości, jaką kupiec będzie w stanie uzyskać z wynajmu nieruchomości (mając na względzie również koszty z tym związane);
3. Podejście kosztowe – określa się na podstawie kosztów odtworzenia danej nieruchomości (odejmując wartość jej zużycia).

Czynnikami, które bierze się pod uwagę w takiej wycenie to np.:

• Lokalizacja i rodzaj budynku;
• Stan techniczny nieruchomości;
• Status prawny;
• Stopień zużycia;
• Wyposażenie;
• Wiek obiektu;
• Metraż.

Zatem w zależności od oszacowanej wartości nieruchomości płaci się odpowiednio podatek katastralny w wysokości zazwyczaj 1-2%. Przykładowo za mieszkanie warte 300 000 zł, należałoby zapłacić 3000 zł.

Podatek katastralny w Polsce

Jak to wygląda w Polsce? W dyskursie publicznym co jakiś czas powraca temat wprowadzenia podatku katastralnego do systemu prawnego. Jednakże na ten moment, wg oficjalnych doniesień, Rząd nie planuje zmian w tym zakresie. Natomiast Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaznacza, iż analizuje obecną sytuację na rynku i możliwe rozwiązania usprawniające funkcjonowanie państwa. Zauważa się problem tzw. flippingu, czyli zakupu tanich mieszkań, które po ich wyremontowaniu można sprzedać po bardzo korzystnej cenie. Dla inwestorów może oznaczać to znaczące zyski, jednakże w szerszej perspektywie rozpowszechnianie się takich praktyk może prowadzić do nierównowagi rynkowej i zbyt gwałtownego wzrostu cen. Kolejnym wyzwaniem są także niezagospodarowane pustostany.

W celu wyznaczenia wartości podatku katastralnego należałoby przeprowadzić wycenę nieruchomości, którą określa się jako powszechną taksację nieruchomości. Z pewnością proces ten wymagałby zreformowania przepisów dotyczących opodatkowania nieruchomości, co wiąże się z dużymi kosztami. Konieczne byłoby również wdrożenie systemu ewidencji podatkowej oraz ewidencji gruntów i budynków, aby móc prawidłowo egzekwować należności.

Dodatkowo taka zmiana mogłaby spowodować duże niezadowolenie społeczeństwa, ze względu na możliwy nagły wzrost kwoty podatku do zapłaty.

Zalety i wady podatku katastralnego

ZALETY

Najczęściej słyszanym argumentem za wprowadzeniem podatku katastralnego jest obciążenie nim najbogatszych obywateli lub inwestorów. Jakie korzyści mogłyby z tego wynikać?

• Większe wpływy do budżetu samorządów terytorialnych, które mogłyby być przeznaczone na rozwój miast, racjonalną gospodarkę przestrzenną;
• Przeciwdziałanie zjawisku baniek spekulacyjnych na rynku nieruchomości;
• Ograniczenie szarej strefy w obrocie nieruchomościami;
• Zagospodarowanie lub rozbiórkę nieużywanych obecnie nieruchomości (po wprowadzeniu podatku katastralnego przetrzymywanie takich budynków byłoby nieopłacalne dla właścicieli);
• Ożywienie rynku nieruchomości – właściciele, których nie będzie stać lub nie będą chcieli uiszczać opłaty za nieruchomości o wysokiej wartości, mogliby zdecydować się na ich sprzedaż. Z kolei kupujących byłoby stać, aby inwestować w nabytą nieruchomość itp.;
• Zwiększenie efektywności w zakresie ściągania podatku oraz proporcjonalnie rozłożenie obciążeń podatkowych – wprowadzenie zmian wymagałoby utworzenia bazy informacyjnej o nieruchomościach, co ułatwiłoby nadzór nad wypełnianiem obowiązków podatkowych przez obywateli. Np. obecnie właściciele mieszkań o niższej wartości z obrzeży miast płacą podobną kwotę podatku jak właściciele drogich mieszkań z centralnych części miast.

WADY

Z kolei za możliwe wady wiążące się z wprowadzeniem podatku katastralnego uznaje się:

• Uporządkowanie ewidencji nieruchomości i zintegrowanie go z systemem elektronicznym jest kosztownym przedsięwzięciem;
• Wyższa kwota podatku do zapłacenia może spowodować wzrostu ceny wynajmu oraz ogólny wzrost cen nieruchomości;
• Podatek katastralny może przyczynić się do większych wydatków obywateli, co powoli prowadzi do ubożenia społeczeństwa;
• Zniechęcenie do inwestowania, udoskonalania stanu nieruchomości obawiając się wzrostu jej wartości, a co z tym związane – kwoty podatku;
• Wysokość podatku nie jest uzależniona od dochodów, co może okazać się dużym obciążeniem finansowym w niektórych przypadkach;
• Większe dysproporcje w wysokości kwoty opodatkowania między gminami bogatymi a biednymi.

Podatek katastralny – podsumowanie

Jak łatwo zauważyć, wprowadzenie podatku katastralnego oznaczałoby znacząca reformę polskiego systemu opodatkowania. Wiele kwestii związanych z tym tematem wymaga dodatkowych ustaleń, rozwiązań oraz środków finansowych, aby zmiana mogła faktycznie wejść w życie. W zależności od perspektywy system katastralny jest traktowany jako szansa na lepsze planowanie przestrzenne bądź wręcz przeciwnie – jako zagrożenie i kolejne obciążenie finansowe dla obywateli. Tak czy inaczej, przez najbliższe lata w Polsce raczej nie przewiduje się pojawienia tego zobowiązania podatkowego, choć zapewne temat będzie cyklicznie stawać się przedmiotem dyskusji w mediach.