Sprzedaż nieruchomości ze spadku a PIT – co musisz wiedzieć, żeby nie zapłacić podatku?

×

Przy sprzedaży nieruchomości ze spadku często najpierw trzeba uporządkować formalności spadkowe, a dopiero później można przystąpić do samej transakcji. Co istotne, na tym etapie pojawia się również temat podatku dochodowego (PIT), którego rozliczenie zależy nie od momentu nabycia nieruchomości przez spadkobiercę, lecz przez spadkodawcę.

Czym jest spadek?

Spadek to majątek osoby zmarłej, który przechodzi na spadkobierców w momencie śmierci spadkodawcy.

Z przepisów Kodeksu cywilnego [por. art. 924–927 Kodeksu cywilnego] wynika, że istotną rolę w dziedziczeniu odgrywa moment śmierci spadkodawcy. To właśnie wtedy następuje tzw. otwarcie spadku, co oznacza, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na jego spadkobierców. W praktyce spadkobierca od razu staje się właścicielem majątku zmarłego, choć formalnie może być zobowiązany do dokonania określonych czynności, takich jak przyjęcie lub odrzucenie spadku.

Spadkobierca może zostać powołany do spadku na dwa sposoby:

• dziedziczenie ustawowe – jeśli spadkodawca nie wskazał spadkobiercy lub jeśli wskazane osoby nie chcą lub nie mogą dziedziczyć (może obejmować całość lub część spadku),
• dziedziczenie testamentowe – gdy spadkobierca został wyraźnie wskazany w testamencie.

Nie każdy może być spadkobiercą, ponieważ osobą niezdolną do dziedziczenia jest np. osoba, która nie żyje w chwili otwarcia spadku, albo osoba prawna, która w tym czasie nie istnieje. Wyjątek stanowi dziecko poczęte, które urodzi się żywe. Fundacja lub fundacja rodzinna może zostać spadkobiercą, jeśli zostanie wpisana do rejestru w ciągu dwóch lat od ogłoszenia testamentu.

Stwierdzenie nabycia spadku

Prawo spadkobiercy do majątku istnieje od chwili śmierci spadkodawcy, a dokumenty, takie jak postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku czy akt notarialny poświadczenia dziedziczenia, mają jedynie charakter potwierdzający. Formalnie poświadczają one prawo spadkobiercy do spadku, ale nie tworzą tego prawa, które powstaje automatycznie z momentem śmierci spadkodawcy.

Znaczenie momentu śmierci spadkodawcy w podatkach

Moment śmierci spadkodawcy jest istotny także w kontekście podatków, np. przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku. Pięcioletni okres do PIT liczy się od daty, kiedy spadkodawca nabył nieruchomość, a nie od momentu, w którym spadkobierca ją otrzymał.

Przykład:

Matka kupiła mieszkanie w 2000 r., zmarła w 2022 r., a córka sprzedała je w 2023 r. Pięcioletni okres liczy się od 2000 r., co oznacza, że sprzedaż odbywa się po upływie pięciu lat i nie ma obowiązku płacenia podatku PIT.

Sprzedaż nieruchomości ze spadku – podstawowe zasady

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

Zasadniczo przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. W przypadku spadkobierców obowiązują inne zasady, bowiem termin pięcioletni liczy się od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę. Wyjątkiem są sytuacje, gdy:

• spadkodawca posiadał nieruchomość krócej niż pięć lat,
• nieruchomość została nabyta samodzielnie lub w darowiźnie – wówczas należy liczyć okres pięcioletni od dnia nabycia przez nabywcę.

Ulga mieszkaniowa w spadkach

Spadkobiercy mogą uniknąć podatku dochodowego, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. Do takich celów zalicza się m.in.:

• zakup innej nieruchomości lub własnościowego prawa do lokalu,
• remont, przebudowę lub rozbudowę własnego mieszkania/budynku,
• spłatę kredytu hipotecznego związanego z mieszkaniem.

Środki muszą zostać wydane w ciągu 3 lat od sprzedaży, a wszystkie wydatki należy odpowiednio udokumentować (umowy, faktury, decyzje administracyjne).

PIT-39 – jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości?

Formularz PIT-39 służy do rozliczenia przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, w tym sprzedaży udziałów. Kiedy złożyć PIT-39? Formularz PIT-39 jest właściwy do rozliczenia przychodów ze sprzedaży nieruchomości lub udziałów w nieruchomości. Termin złożenia: do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. W formularzu należy podać: wartość nieruchomości, koszty uzyskania przychodu oraz należny podatek, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat.

Co wpisać w PIT-39?

• wartość nieruchomości i koszty uzyskania przychodu,
• należny podatek dochodowy, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia.

Więcej o spadkach i darowiznach w 2025 roku przeczytasz w tym artykule.

Podsumowanie – sprzedaż nieruchomości ze spadku a PIT

Kiedy można sprzedać nieruchomość ze spadku? Nieruchomość ze spadku zasadniczo można sprzedać w każdej chwili po uzyskaniu prawa własności, czyli po śmierci spadkodawcy i ustaleniu spadkobierców (potwierdzone aktem notarialnym poświadczenia dziedziczenia lub postanowieniem sądu).

Pod względem podatkowym:

• jeśli od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę minęło 5 lat, sprzedaż nie rodzi obowiązku zapłaty podatku PIT;
• jeśli nie minęło 5 lat, można sprzedać, ale spadkobierca będzie musiał zapłacić 19% podatku od dochodu, chyba że przeznaczy środki ze sprzedaży na cele mieszkaniowe (ulga mieszkaniowa).