Nieruchomości – odliczanie VAT od wydatków

Zmiany wchodzące w życie od 1 stycznia 2011 roku, dotyczą również odliczania podatku VAT od wydatków związanych z nieruchomością, w przypadku jej wykorzystywania w celach działalności gospodarczej, jak i w celach prywatnych podatnika. Modyfikacje te dostosowują polskie przepisy do przepisów Unii Europejskiej.

Zmiany w prawie

Nowo dodany przepis ustawy o VAT (ust. 7b w art. 86) wskazuje, iż podatnik, który poniósł nakłady na nabycie (również praw wieczystego użytkowania gruntów) oraz wytworzenie nieruchomości, która stanowi część przedsiębiorstwa tego podatnika i jest wykorzystywana zarówno do celów jego działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych (podatnika bądź jego pracowników) naliczony podatek VAT powinien być obliczony według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej.

Jeśli w ciągu 10 lat od momentu oddania nieruchomości do użytkowania, nastąpiła zmiana w stopniu wykorzystania tej nieruchomości do celów działalności gospodarczej, podatnik zobowiązany jest dokonać korekty podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła ta zmiana, w kwocie proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty.
Jeśli podatnik wykorzystuje tę nieruchomość w działalności gospodarczej również do czynności zwolnionych od podatku bez prawa do odliczeń, korekta, o której mowa wyżej powinna uwzględniać proporcję określoną w art. 90 ust. 3-10 ustawy zastosowaną przy odliczeniu.
Jednocześnie, ze względu na fakt, iż przeznaczenie nieruchomości, lub jej części, która stanowi część przedsiębiorstwa, do celów innych niż działalność gospodarcza, podlega obowiązkowej korekcie podatku odliczonego, wykorzystanie to nie będzie traktowane jako świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 i w związku z czym nie będzie podlegało opodatkowaniu.

Kiedy przepis ust. 90a nie ma zastosowania?

Przepis ten nie ma zastosowania, gdy dostawa towarów (nieruchomości lub części nieruchomości), o której mowa w art. 7 ust. 2, tj. m.in. gdy przekazania nieruchomości (części nieruchomości) na cele osobiste podatnika (wyprowadzenia nieruchomości lub części nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa do majątku osobistego podatnika).

Przykłady zmian w ustawie o VAT 2011

Przykład 1

Podatnik, który prowadzi działalność wyłącznie opodatkowaną, w lipcu 2011 roku nabył nieruchomość o wartości netto 2 mln zł, która będzie stanowiła majątek jego przedsiębiorstwa i będzie ją wykorzystywał w 50% do tej działalności opodatkowanej.
Podatek VAT wynikający z tej transakcji wynosi 440 000 zł, a podatek naliczony wyniesie 220 000 zł (440 000 zł x 50%). Z tytułu nabytej nieruchomości, podatnik w rozliczeniu za lipiec 2011 roku odliczy od podatku należnego kwotę 220 000 zł.
W maju 2012 roku, czyli po upływie 10 miesięcy, podatnik zmniejsza stopień wykorzystania nieruchomości do działalności gospodarczej opodatkowanej do 10% (bez wyprowadzania tej części nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa). Tym samym podatnik musi dokonać korekty podatku odliczonego w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła ta zmiana, czyli w deklaracji za maj 2012 roku (ewentualnie w deklaracji za II kwartał 2012 roku, jeśli rozlicza się w podatku VAT kwartalnie), zmniejszając podatek naliczony do odliczenia o kwotę – 161 333 zł.

Sposób obliczania korekty

Kwota podatku VAT, która by przysługiwała do odliczenia przy wykorzystaniu do działalności gospodarczej opodatkowanej w 10% = 44 000 zł (440 000 zł x 10%)
Kwota podatku VAT odliczona przy nabyciu nieruchomości w 2011 roku = 220 000zł (440 000 zł x 50%)
Różnica: 44 000 zł – 220 000 zł = -176 000 zł
Kwota korekty zmniejszającej kwotę podatku do odliczenia (obliczona dla pozostałego okresu korekty, czyli dla 110 miesięcy) = -161.333 zł [-176.000 zł:120 x (120-10)]

Przykład 2

Podatnik, który prócz opodatkowanej działalności gospodarczej, prowadzi również działalność zwolnioną z VAT oraz rozlicza się z podatku VAT za okresy miesięczne i w lipcu 2011 roku nabył nieruchomość o wartości netto 2 mln zł (jako majątek jego przedsiębiorstwa).
Nieruchomość ta będzie wykorzystywana do celów działalności gospodarczej w 50%, a podatek VAT wynikający z tej transakcji wynosi 440 000 zł.Udział obrotu opodatkowanego w całkowitym obrocie uzyskanym za rok 2010 wyniósł 15%, za 2011 rok też wyniesie 15%, a za 2012 rok – 20%. W następnych latach proporcja ta nie ulega zmianie.
W maju 2012 oku, czyli po upływie 10 miesięcy, podatnik zmniejsza stopień wykorzystania tej nieruchomości do działalności gospodarczej z 50% do 30% (bez wyprowadzania tej części nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa).

Naliczony podatek VAT w momencie zakupu wyniesie 220 000 zł (440 000 zł x 50%).

Ze względu na to, iż nieruchomość w części jaka będzie używana do działalności gospodarczej, będzie wykorzystywana tylko w części do działalności opodatkowanej, kwota podatku naliczonego o jaką podatnik może obniżyć należny podatek VAT w rozliczeniu za lipiec 2011 roku wyniesie 33 000 zł [220 000 (podatek naliczony) x 15% (proporcja dla roku 2010) = 33 000 zł].
W rozliczeniu za styczeń 2012 r. podatnik nie dokona żadnej korekty, ponieważ udział obrotu opodatkowanego w całkowitym obrocie za rok 2011 nie zmieni się.
Ponieważ podatnik w maju 2012 r. zmniejszył stopień wykorzystania do działalności gospodarczej z 50% do 30%, będzie on obowiązany dokonać korekty podatku odliczonego w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła ta zmiana, czyli w deklaracji za maj 2012 roku, zmniejszając podatek naliczony do odliczenia o kwotę -12 100 zł.

Sposób obliczenia korekty (art. 90a)

podatek naliczony według udziału procentowego w jakim nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej po zmianie (30%) = 132 000 zł (440 000 x 30%);
kwota podatku VAT odliczona przy nabyciu nieruchomości w 2011 r. = 33 000zł (220 000 zł x 15%);
kwota podatku VAT jaka by przysługiwała do odliczenia przy wykorzystaniu nieruchomości do działalności gospodarczej w 30%, przy proporcji określonej zgodnie z art. 90 ust. 3 w momencie odliczenia, tj. w wysokości 15% = 19 800 zł (132 000 zł x 15%)
kwota zmniejszenia podatku naliczonego podlegającego odliczeniu (3-2) 19 800 zł – 33 000 zł = – 13 200 zł;
kwota korekty zmniejszającej kwotę podatku do odliczenia dla pozostałego okresu korekty, czyli dla 110 miesięcy = -12 100 zł [-13.200 zł :120 x (120-10)] = -12 100 zł.

W rozliczeniu za styczeń 2013 roku podatnik dokona korekty podatku naliczonego podlegającego odliczeniu od podatku należnego, zgodnie z art. 91 ust. 2, z uwagi na zwiększenie udziału obrotu opodatkowanego w obrocie ogółem z 15% na 20%, zwiększając podatek naliczony podlegający odliczeniu o kwotę 660 zł.

Wyliczenie

1/10 podatku naliczonego obliczonego zgodnie z art. 86 ust. 7b wg udziału procentowego wykorzystania nieruchomości do działalności gospodarczej po zmianie (30%) = 13 200 zł (132 000 zł :10 lat);
1/10 podatku naliczonego odliczonego według proporcji zastosowanej przy odliczeniu (15%) = 1 980 zł (13 200 x 15%);
1/10 podatku naliczonego do odliczenia według proporcji dla zakończonego roku 2012 (20%) = 2 640 zł (13 200 zł x 20%);
kwota korekty zwiększającej podatek naliczony podlegający odliczeniu od podatku należnego (3-2)= 660 zł.

(art. 86 ust. 7b, art. 90a ustawy o VAT – VAT 2011)