Opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem – plusy i minusy

Najem majątku prywatnego stanowi dodatkowe źródło dochodu dla osób posiadających mieszkanie lub dom z przeznaczeniem na ten cel. Przy założeniu, że mamy do czynienia z najmem prywatnym można skorzystać z dwóch form opodatkowania przychodu/dochodu.

Opodatkowanie najmu prywatnego

Najem prywatny co do zasady może być opodatkowany na 2 sposoby:

1. Na zasadach ogólnych według skali podatkowej.
2. Zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Decyzja o wyborze danej formy uzależniona jest przede wszystkim od tego czy dana osoba będzie ponosiła koszty, które będą pomniejszały podatek dochodowy do zapłaty. Stawka ryczałtu wynosi 8,5% natomiast stawka PIT w pierwszym progu podatkowym 17%, rachunek ekonomiczny jest prosty. Jeżeli ponoszone koszty są niewielkie wybór staje się oczywisty. Jeżeli wybierzemy opodatkowanie najmu według skali podatkowej po zakończonym roku podatkowym przychody z najmu wykazujemy w zeznaniu rocznym PIT-36 łącznie z dochodami z pozostałych źródeł. Najmu nie można rozliczyć w zeznaniu PIT-37, ponieważ w zakresie tego zeznania nie mieści się najem.

Mając na względzie mniejsze obciążenia fiskalne zdecydowana większość osób wybiera opodatkowanie najmu prywatnego zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Stawki ryczałtu przy najmie prywatnym

Zryczałtowany podatek dochodowy dla najmu prywatnego wynosi:

1. 8,5% jeżeli przychody nie przekraczają w skali roku 100.000 zł.
2. 12,5% od nadwyżki ponad 100.000 zł – zmiana od 1 stycznia 2018 roku.

Należy pamiętać, że jeżeli przekroczenie przychodu 100.000 zł nastąpi w trakcie miesiąca wówczas należy obliczyć proporcjonalnie ryczałt w wysokości 8,5% i 12,5%.

Przykład

Podatnik wynajmuje nieruchomość, z której osiąga miesięczny przychód w wysokości 12.000 zł. W miesiącu wrześniu nastąpi przekroczenie limitu 100.000 zł. Przychód z tytułu najmu prywatnego na koniec września będzie wynosił 108.000 zł.

W takiej sytuacji wyliczenie zaliczki na podatek za miesiąc wrzesień będzie wyglądało następująco:
108.000 zł – 100.000 zł = 8.000 zł x 12,5% = 1.000 zł
12.000 zł – 8.000 zł = 4.000 zł x 8,5% = 340 zł
1.000 zł + 340 zł = 1.340 zł – zaliczka za miesiąc wrzesień do zapłaty

Limit 100.000 zł u małżonków

Często wynajmowane nieruchomości stanowią majątek wspólny małżonków. W takiej sytuacji co do zasady każdy z nich powinien opodatkować przychody z najmu odrębnie. Ustawodawca dał jednak możliwość wpłacania zaliczek z najmu przez jednego z małżonków jeżeli zostanie złożone oświadczenie do urzędu skarbowego. Takie oświadczenie zachowuje również swoją ważność na lata przyszłe, a więc nie trzeba takiej czynności powtarzać corocznie.

Plusy i minusy opodatkowania najmu ryczałtem

Ta forma opodatkowania przychodu jest jedną z najbardziej przyjaznych, ponieważ nie wymaga specjalistycznej wiedzy księgowej.

1. Nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przychodu.
2. Nie ma obowiązku zgłaszania wyboru tej formy opodatkowania najmu. Obowiązek ten został zlikwidowany z dniem 1 stycznia 2019 roku. Od tego czasu przy dokonywaniu pierwszej płatności za najem prywatny należy właściwie opisać przelew podatkowy. Wskazanie właściwego formularza będzie informacją o wyborze formy opodatkowania najmu ryczałtem.
3. W trakcie roku podatkowego zaliczki można wpłacać za okresy miesięczne lub kwartalne w terminie do 20-tego dnia po zakończeniu miesiąca/kwartału.
4. Rozliczenia dokonujemy na formularzu PIT-28, który od 2020 roku składa się w terminie do końca lutego.
5. Limit przychodów w wysokości 100.000 zł do wysokości, którego stosuje się 8,5% stawkę ryczałtu liczony jest łącznie dla obojga małżonków.

Najem prywatny a limit zwolnienia z VAT.