Najem na cele mieszkaniowe – spór o podatek VAT

Wynajmowanie mieszkań dla pracowników przez firmy nie należy do rzadkości. przedsiębiorcy podejmują takie decyzje z różnych powodów, jednym z nich może być brak pracowników na terenie, gdzie znajduje się przedsiębiorstwo. Bez względu na przyczyny, dla nas istotne będzie, w jaki sposób powinien być opodatkowany taki najem w podatku VAT. To będzie przedmiotem naszych rozważań w dzisiejszej publikacji.

Najem mieszkania dla pracownika przez firmę – o co toczy się spór?

Oczywiście chodzi o rozstrzygnięcie, czy taki najem może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, ponieważ docelowo jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe. Czy może jednak powinien być opodatkowany w VAT, a jeśli tak, to jaką stawką 8% czy 23%?

Nie ma jak do tej pory wypracowanego jednolitego podejścia do tego tematu. Zajmowane stanowiska przez organy podatkowe są ze sobą sprzeczne. W artykule przedstawimy niektóre z nich, żeby zwrócić uwagę na argumentację przywoływaną w rozstrzygnięciach.

Należy jednak pamiętać, że temat jest w dalszym ciągu otwarty, ponieważ nie zapadły żadne kluczowe ustalenia. Poniżej opiszemy stanowisko organów podatkowych w zakresie opodatkowania najmu mieszkania dla pracownika na gruncie VAT.

Opodatkowanie najmu dla pracownika stawką 23% – stanowisko Ministra Finansów

W 2020 roku jeden z Senatorów skierował zapytanie do Ministra Finansów w sprawie problemów interpretacyjnych dotyczących stosowania zwolnienia w VAT od najmu nieruchomości mieszkalnych dla firmy, która przeznaczy je na cele mieszkaniowe swoich pracowników. W zapytaniu była również zawarta sugestia wydania interpretacji ogólnej, czy też objaśnień podatkowych, które ukróciłyby dyskusje na ten temat.

W odpowiedzi MF zajął następujące stanowisko. Jeżeli lokale mieszkalne są wynajmowane przez firmy, które następnie udostępniają je pracownikom na własne cele mieszkaniowe, w ocenie MF dochodzi do dwóch transakcji:

1. najmu mieszkania na rzecz przedsiębiorcy.
2. przekazania – nieodpłatnie lub odpłatnie – mieszkania pracownikom firmy.

W ocenie Ministra taka transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, ponieważ nie może być traktowana, jako najem wyłącznie na cele mieszkaniowe. To najemca, w tym przypadku firma, w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe, a nie jego pracownicy, żeby został spełniony warunek uprawniający do zwolnienia z VAT. Taka usługa najmu realizowana przez czynnego podatnika VAT na rzecz innego podatnika, który prowadzi działalność gopodarczą i podnajmuje lokale pracownikom na cele mieszkaniowe powinna być opodatkowana stawką podstawową 23% VAT. Sprawa jest na tyle oczywista, że nie ma potrzeby wydawania interpretacji ogólnej bądź objaśnień podatkowych w ocenie MF.

Najem dla pracownika – zwolniony z podatku VAT

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach podatkowych dość często zmieniają zdanie w temacie opodatkowania najmu dla pracowników. W 2019 roku w jednej z interpretacji z dnia 7 marca 2019 r. nr 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA Dyrektor KIS stał na stanowisku, że usługa najmu lokalu mieszkalnego świadczonych na rzecz firmy, w którym będą mieszkać jej pracownicy, nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego w VAT. Ale już w 2020 roku w interpretacji nr 0111-KDIB3-1.4012.815.2019.1.WN z dnia 31 stycznia 2020 r. Dyrektor KIS uznał stanowisko Wnioskodawcy w takiej samej sprawie za prawidłowe. W uzasadnieniu podał, że najem na rzecz innej firmy z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe jej pracowników może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Żeby jeszcze rozwiać wątpliwości co do stanowiska organów podatkowych w 2021 roku można przywołać interpretację nr 0114-KDIP1-1.4012.767.2020.2.AKA z 16 lutego 2021 roku. Wnioskodawca zadał pytanie, czy może zastosować stawkę VAT „zw” w przypadku wynajmu domu lub lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe spółkom z o.o. celem zakwaterowania pracowników. Dyrektor KIS odpowiedział twierdząco, uznając stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe. W ocenie Dyrektora bez znaczenia pozostaje, kto jest najemcą: firma czy osoba fizyczna, ważne jest, że najemca przeznacza lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe swoje lub swoich pracowników.

Dyskusja na ten temat nie jest jeszcze pewnie zakończona. Nadal brakuje wypracowanego jednolitego stanowiska fiskusa w tej sprawie, ale jak widać bieżące orzeczenia są przychylne dla przedsiębiorców.

Opodatkowanie najmu dla pracownika stawką 8 %

Pozostaje jeszcze kwestia opodatkowania najmu stawką 8%. Zgodnie z ustawą o podatku VAT (zał. nr 3 do ustawy) takie usługi mogą korzystać z 8% stawki VAT. Jednak przepisy podatkowe nie definiują ani usługi najmu, ani usługi zakwaterowania. Najem został zdefiniowany jedynie w Kodeksie cywilnym. Brak dokładnych wyjaśnień już na samym początku rodzi spory pomiędzy przedsiębiorcami a fiskusem w zakresie rozróżniania czynności, które będą typowe dla najmu, a które dla zakwaterowania, a to z kolei ma przełożenie na opodatkowanie w VAT. Sprawdźmy, na jakim stanowisku stoją organy podatkowe w wydawanych interpretacjach.

W interpretacji nr 0115-KDIT1-1.4012.812.2018.2.BS z dnia 29 stycznia 2019 r. Wnioskodawca zwrócił się z zapytaniem w sprawie sposobu opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych na rzecz agencji pracy tymczasowej. W jego ocenie taki najem korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, jako wynajem na cele mieszkaniowe. Dyrektor KIS uznał jednak stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe. W uzasadnieniu napisał, że dla świadczonej usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz agencji pracy tymczasowej znajdzie zastosowanie preferencyjna stawka podatku 8%.

Odmienne stanowisko zajął Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 7 lutego 2020 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.823.2019.1.ASY. Wnioskodawca zadał pytanie, czy usługa najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe dla pracowników firmy może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36. W tym przypadku Dyrektor KIS uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe. W uzasadnieniu napisał m.in., że jeżeli z umowy najmu będzie jasno wynikać, że wynajmowany lokal mieszkalny będzie wykorzystywany przez najemcę tylko do celów mieszkaniowych, to w takim przypadku najem może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

A więc również jeżeli chodzi o stosowanie lub nie stawki 8% mamy sprzeczne interpretacje podatkowe.

Podsumowanie

W artykule zwrócono uwagę ma niespójne stanowisko organów podatkowych, co do opodatkowania w VAT najmu lokali o charakterze mieszkalnym dla pracowników firmy. Widoczna jest tendencja przyzwalania przedsiębiorcom stosowania zwolnienia od podatku VAT. W dalszym ciągu jednak nie można tak naprawdę mieć pewności, na jakim stanowisku będzie stał organ podatkowy w konkretnej sprawie. Pamiętamy o niekorzystnym stanowisku Ministra Finansów z 2020 roku, w którym jest za stosowaniem stawki 23% dla najmu o takim charakterze. Jak zawsze w takich dwuznacznych sytuacjach zalecany jest wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, który uchroni nas przed negatywnymi konsekwencjami.