Umowa przedwstępna w przepisach prawa cywilnego
Zgodnie z regulacjami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności przepisami art. 389 § 1, „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”.
Z powyższego przepisu wynika, że:
- umowa przedwstępna znajduje zastosowanie w sytuacjach, w których z jakichś powodów strony nie mogą jeszcze zawrzeć od razu umowy końcowej;
- umowa przedwstępna dotyczy wszelkich czynności cywilnoprawnych, co oznacza, iż ma również zastosowanie stosunkach zobowiązaniowych;
- przedmiotem zobowiązania, który wynika z umowy przedwstępnej, jest zawarcie oznaczonej umowy;
- umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia – zapisy umowne umowy przyrzeczonej, czyli tej umowy, którą strony mają ostatecznie zawrzeć.
WAŻNE – różnica pomiędzy umową przedwstępną a umową przyrzeczoną polega na tym, że umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości, umowa przyrzeczona określa już konkretne zachowania stron, prowadzące do osiągnięcia zamierzonego przez nie celu gospodarczego.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Zgodnie z przepisem art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego „Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie może być niezwłoczny. Nie można więc zawrzeć w umowie przedwstępnej zapisu, że zobowiązujemy stronę do niezwłocznego zawarcia umowy przyrzeczonej. Zasadniczo wskazuje się w umowie konkretną datę (datę kalendarzową).
Przykład 1
Strony zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie do dnia _____ roku.
Jednakże należy pamiętać, że umowa przedwstępna może być jednostronnie albo dwustronnie zobowiązująca. Zasadniczo uprawnienie do wyznaczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej powinno wynikać z treści umowy przedwstępnej, a jeśli nie wynika, to przyjmuje się, że spoczywa na stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy (np. umowa darowizny).
Jeśli umowa jest jednostronnie zobowiązująca, to możliwość wyznaczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej spoczywa tylko na jednej stronie. Natomiast jeśli umowa jest dwustronnie zobowiązująca, to możliwość do wyznaczenia terminu spoczywa na każdej ze stron. Trzeba mieć jednak na uwadze, że jeśli obie strony są uprawnione do wyznaczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, to termin, chociaż może zostać wyznaczony przez obie strony, który jest wcześniejszy, jest terminem wiążącym.
Przykład 2
Jeśli strony umowy wyznaczyły terminy zawarcia umowy przyrzeczonej, ale terminy te różnią się od siebie, np. strona X wyznaczyła zawarcie umowy przyrzecznej na 12 sierpnia 2025 roku, a strona Y na 26 sierpnia 2025 roku, to strony muszą zawrzeć umowę przyrzeczoną w dacie najwcześniej wyznaczonej, czyli w tym przypadku do 12 sierpnia 2025 roku.
Może się jednak zdarzyć sytuacja, że w umowie przedwstępnej nie zostanie wskazania konkretna data zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku umowa powinna być zawarta w takim terminie, w którym możliwe jest podjęcie czynności zmierzających do zawarcia umowy, np. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku strony podpiszą umowę przyrzeczoną w terminie 14 dni od otrzymania dokumentu.
Jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin, w którym należy zawrzeć umowę przyrzeczoną, to strony nie mogą żądać i dążyć do zawarcia umowy końcowej. Co więcej, nie można ustalić innego terminu niż rok do zawarcia umowy przyrzeczonej, albowiem jest to termin zawity i nie ulega on przedłużeniu.
Wobec powyższego warto również zwrócić uwagę na stanowisko wyrażone w orzecznictwie, zgodnie z którym „O nieistnieniu czy nieważności umowy przedwstępnej nie może stanowić brak wskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Treść art. 389 § 2 k.c. wyraźnie wskazuje, że nie jest konieczne określanie w umowie przedwstępnej takiego terminu. Niezastrzeżenie terminu ma jedynie ten skutek, że każda ze stron ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie nie dłuższym niż rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Powyższa regulacja ma i to znaczenie, że niewyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej pozbawia jej strony prawa żądania jej zawarcia” [por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 2 lipca 2020 r., sygn. akt I ACa 139/19].
Przepisy prawa cywilnego nie regulują formy, w jakiej powinna być zawarta umowa przedwstępna, jednakże z praktyki rekomenduje się, aby taka umowa została zwarta w formie pisemnej.
W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że „Brak sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie pisemnej nie stanowił o jej nieistnieniu. Żaden przepis prawa nie wymaga szczególnej formy dla umowy przedwstępnej, nawet gdy dotyczyć ma ona przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości (art. 389 § 1 k.c.). Nie zaprzecza temu ograniczenie uprawnień stron umowy w razie gdy umowa przedwstępna zawarta jest w innej formie, niż zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.)” [por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 2 lipca 2020 r., sygn. akt I ACa 139/19].
Treść umowy przedwstępnej
Co do zasady treść umowy przedwstępnej powinna odpowiadać treści umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej dopuszcza się jednak dodatkowo zamieszczenie zastrzeżeń umownych, przykładowo terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, warunku czy obowiązku zapłaty zadatku.
WAŻNE – umowa przedwstępna może być jednostronnie zobowiązująca, niemniej w praktyce częściej spotykaną konstrukcją jest umowa przedwstępna dwustronnie zobowiązująca, w ramach której obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej spoczywa jednocześnie na obu stronach umowy.
Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej
Uchylenie od zawarcia umowy przyrzeczonej zostało uregulowane w przepisie art. 390 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:
„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.
W przypadku gdy strona, która była zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej, uchyla się od jej zawarcia, to strona „poszkodowana” niezawarciem umowy może żądać naprawienia szkody, która powstała w związku z niezawarciem umowy. Szkoda rozumiana jest jako straty, które poniosła ta osoba, czyli np. gdy:
- strona poniosła wydatki związane z zawarciem umowy (np. koszt oszacowania rzeczy przez rzeczoznawcę majątkowego albo gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, kiedy przedmiotem umowy sprzedaży jest samochód, strony umowy zawarły umowę przedwstępną i do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedający zobowiązał się do nieużywania pojazdu i w tym czasie na swój własny koszt korzystał z transportu publicznego albo wypożyczył inne auto);
- istnieją utracone korzyści (np. wskutek nieuzyskania świadczenia przewidzianego w umowie przyrzeczonej, przykładowo gdy przedmiot sprzedaży był narzędziem pracy strony sprzedającej, to może ona żądać odpowiedniej sumy pieniężnej za wynagrodzenie, które by osiągnęła, korzystając z tego narzędzia).
WAŻNE – wszystkie roszczenia z umowy przedwstępnej, czy to o zawarcie umowy przyrzeczonej, czy to o zapłatę odszkodowania za brak zawarcia umowy przyrzeczonej, przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży
Podsumowanie
Umowa przedwstępna to niewątpliwie umowa ochronna, bowiem zobowiązuje ona strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości, w konkretnym terminie. Zawiera się ją w fazie przygotowywania umowy końcowej. Jeśli zatem zależy nam na zawarciu umowy, np. sprzedaży/zakupu rzeczy ruchomej, ale potrzebny jest czas przykładowo na zdobycie środków pieniężnych (w przypadku kupującego), to taka umowa o charakterze przedwstępnym może przybrać formę zabezpieczającą przed ewentualnym szybszym zbyciem przedmiotu sprzedaży. Z kolei sprzedający będzie mieć pewność, iż jego przedmiot zostanie sprzedany, tylko że w późniejszym czasie. Gdy jednak nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, to strony umowy nie będą poszkodowane, albowiem mogą wystąpić z roszczeniem o zapłatę odszkodowania z tytułu np. utraconych korzyści.
Adrianna Glapiak 
Obowiązek podatkowy w PIT i VAT a karty podarunkowe
Małgorzata Jagusiak
Jawność wynagrodzeń od 2026 roku
Dorota Łesak
Ponowne rozpoczęcie działalności a prawo do ulg w ZUS
Katarzyna Marciniak
Jakie możliwości daje aplikacja mZUS
