Wycofanie nieruchomości z majątku firmy a PIT i VAT

W praktyce pojawia się wiele wątpliwości, m.in. kiedy wycofanie nieruchomości z firmy do majątku prywatnego jest neutralne podatkowo, jakie skutki podatkowe wycofania nieruchomości powstają na gruncie PIT oraz czy przekazanie nieruchomości firmowej podlega opodatkowaniu VAT.

Jeśli chcesz wiedzieć, jak wygląda wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej i jakie obowiązki mogą Cię dotyczyć, odpowiedzi znajdziesz w tym artykule.

Wycofanie składników majątku firmy na cele prywatne a przepisy prawa

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

Kwestia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wycofanej z działalności wymaga odwołania się do kilku kluczowych regulacji ustawy o PIT, które określają zarówno zasady opodatkowania odpłatnego zbycia, jak i wyjątki dotyczące składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

ODPŁATNE ZBYCIE NIERUCHOMOŚCI W MAJĄTKU PRYWATNYM

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem jeśli przedsiębiorca kupił nieruchomość w 2019 roku, a następnie sprzedał ją po 1 stycznia 2025 r., to nie będzie już opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że po upływie 5 lat od końca roku nabycia transakcja ta pozostaje neutralna podatkowo i sprzedający nie musi wykazywać przychodu w zeznaniu PIT.

Co ważniejsze, należy również pamiętać, że termin liczony jest od końca roku kalendarzowego, a nie od dnia faktycznego nabycia, co w niektórych przypadkach może przesunąć moment, od którego nieruchomość staje się wolna od PIT.

MAJĄTEK WYKORZYSTYWANY W DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ A JEGO ZBYCIE

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych istnieje również przepis, który reguluje opodatkowanie sprzedaży składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej. Chodzi o przepis art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT, który stanowi, że składniki majątku wykorzystywane wcześniej w działalności gospodarczej, nawet jeśli zostały wycofane z firmy, podlegają szczególnym zasadom podatkowym.

Zgodnie z tym przepisem, jeśli składnik majątku zostanie sprzedany w ciągu 6 lat od wycofania go z działalności, przychód ze sprzedaży traktowany jest jako przychód z działalności gospodarczej. Oznacza to, że sprzedaż podlega opodatkowaniu w ramach firmy, a nie jako majątek prywatny właściciela. Dopiero po upływie tych 6 lat sprzedaż składnika staje się neutralna podatkowo, czyli traktowana jest jak sprzedaż majątku prywatnego i nie powstaje obowiązek podatkowy w PIT.

W praktyce oznacza to, że:

• wycofanie składnika majątku z firmy do majątku prywatnego nie powoduje powstania przychodu ani podatku w momencie samego wycofania
• sprzedaż tego składnika w okresie do 6 lat od wycofania generuje przychód z działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu według wybranej formy opodatkowania (np. skala podatkowa, podatek liniowy)
• po upływie 6 lat sprzedaż składnika majątku staje się neutralna podatkowo, tak jak sprzedaż zwykłego majątku prywatnego.

PRZYCHÓD Z DZIAŁALNOŚCI PRZY ZBYCIU ŚRODKÓW TRWAŁYCH

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 1 ustawy o PIT przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, nawet jeśli nie zostały faktycznie otrzymane. Od przychodu odejmuje się wartość zwróconych towarów, udzielonych bonifikat oraz rabatów. W przypadku sprzedaży towarów i usług opodatkowanych VAT, przychód pomniejsza się o należny podatek od towarów i usług.

Na podstawie przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku, które są:

• środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi,
• ujętymi w ewidencji środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,
• wykorzystywanymi w działalności gospodarczej lub w działach specjalnych produkcji rolnej.

Przykłady składników majątku, których sprzedaż generuje przychód z działalności:

• lokale użytkowe,
• lokale mieszkalne wykorzystywane w działalności,
• nieruchomości komercyjne,
• hale, magazyny, budynki przemysłowe,
• prawo wieczystego użytkowania,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Oznacza to, że przychodem z działalności gospodarczej są zarówno:

• przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności,
• przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników po ich wycofaniu z działalności, jeśli sprzedaż nastąpi w okresie 6 lat od wycofania.

Tym samym wycofanie nieruchomości lub innych składników majątku z firmy na cele prywatne nie powoduje powstania podatku PIT. Kluczowe jest jednak, kiedy późniejsza sprzedaż może wygenerować podatek. W praktyce obowiązują dwie zasady:

• 5 LAT – dotyczy majątku prywatnego
  • podatek PIT powstaje, jeśli sprzedasz nieruchomość lub prawo majątkowe w ciągu 5 lat od końca roku, w którym je nabyłeś lub wybudowałeś
  • sprzedaż po tym terminie jest wolna od podatku
• 6 LAT – wyjątek dla majątku wcześniej używanego w firmie
  • jeśli składnik majątku był wcześniej w firmie i został przeniesiony do majątku prywatnego, sprzedaż w ciągu 6 lat od wycofania liczy się jako przychód z działalności i podlega opodatkowaniu
  • dopiero po upływie 6 lat sprzedaż staje się neutralna podatkowo, tak jak zwykły majątek prywatny

Przekazanie nieruchomości do majątku prywatnego przedsiębiorcy jako podatnika nie spowoduje powstania przychodu na gruncie ustawy o PIT. Teza ta znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 lipca 2022 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.593.2022.1.MG., w którym wskazano, że wycofanie nieruchomości z majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do majątku prywatnego, sprawi, że nieruchomość ta nie będzie stanowić już składnika majątkowego tej działalności. Zatem planowana czynność wycofania wskazanej we wniosku nieruchomości, z majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie będzie nosić w istocie cech zbycia, jak również nie będzie posiadać przymiotu odpłatności, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego, czynność ta nie będzie skutkować po Pana stronie powstaniem obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co więcej późniejsze przekazanie nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa od towarów i usług

Odmiennie niż na gruncie ustawy o PIT wyglądają skutku podatkowe w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT). Konsekwencje podatkowe w VAT zależą od sposobu wykorzystania nieruchomości po jej wycofaniu z majątku firmy. Jeśli nieruchomość nadal służy celom działalności gospodarczej (np. jest wynajmowana lub używana w firmie), sprzedaż lub inne czynności z nią związane mogą rodzić obowiązek naliczenia VAT. Natomiast jeśli nieruchomość zostaje przeznaczona wyłącznie do użytku prywatnego właściciela, mogą pojawić się inne skutki, takie jak konieczność korekty odliczonego VAT lub brak obowiązku naliczenia VAT przy sprzedaży.

Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 2 ustawy o VAT Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1. przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
2. wszelkie inne darowizny – jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Z powyższej regulacji wynika, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlega co do zasady każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, ich imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych.

Natomiast zużycie towarów podlega opodatkowaniu tylko wówczas, gdy dokonywane jest na rzecz podmiotów i cele wymienione w przepisie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, tj. przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, pod warunkiem, że przysługiwało prawo do odliczania podatku naliczonego.

Jeżeli podatnik nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego, to wszelkie przekazanie lub zużycie towarów bez wynagrodzenia (nieodpłatne przekazania), pozostaje neutralne podatkowo (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania) [por. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 24 stycznia 2022 r., nr 0111-KDIB3-3.4012.624.2021.1.WR].

Tym samym nieodpłatnego przekazania towarów na gruncie podatku VAT należy kilka najważniejszych rzeczy, tj.:

• NIEODPŁATNE PRZEKAZANIE TOWARÓW Z FIRMY MOŻE PODLEGAĆ VAT – traktuje się je podobnie jak sprzedaż
• OBOWIĄZEK VAT ZALEŻY OD PRAWA DO ODLICZENIA – jeśli firma odliczyła VAT przy zakupie lub wytworzeniu towaru, jego darmowe przekazanie wywołuje obowiązek naliczenia VAT
• CELE PRZEKAZANIA MAJĄ ZNACZENIE – przekazanie na cele prywatne właściciela, pracowników, wspólników czy członków organów spółki podlega opodatkowaniu, jeśli przysługiwało prawo do odliczenia VAT
• BRAK ODLICZENIA VAT = BRAK OBOWIĄZKU PODATKOWEGO – jeśli przy nabyciu nie było prawa do odliczenia VAT, przekazanie towaru jest neutralne podatkowo

Zastanawiasz się, czy będzie trzeba zapłacić podatek VAT od nieruchomości firmowej wycofanej z firmy? Przeczytaj ten artykuł, w którym pochylamy się nad tą problematyką.

Interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 6 grudnia 2018 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.370.2018.1.DS wyjaśnił, że czynność wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i nieodpłatnego przekazania jej na potrzeby prywatne (osobiste) nie będzie rodziła skutków podatkowych w podatku PIT i podatku VAT.

Podobne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarb w następujących interpretacjach podatkowych, tj.:

• w interpretacji indywidualnej z dnia 29 lipca 2022 r., nr. 0114-KDIP3-2.4011.593.2022.1.MG;
• w interpretacji indywidualnej z dnia 29 kwietnia 2022 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.1.2022.5.ISL;
• w interpretacji indywidualnej z dnia 5 maja 2022 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.1.2022.5.ISL;
• w interpretacji indywidualnej z dnia 29 marca 2018 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.59.2018.1.WS.

Podsumowanie

Niewątpliwie wycofanie nieruchomości z majątku firmy do majątku prywatnego oznacza, że taka nieruchomość nie będzie stanowić składnika majątkowego tej działalności. Dlatego też dokonanie wycofania nieruchomości majątku firmowego nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem CIT oraz VAT (w zależności od wykorzystywania nieruchomości po jej wycofaniu z majątku firmy). Jednak skutki podatkowe zależą od sposobu dalszego wykorzystania nieruchomości:

• jeżeli nieruchomość pozostaje w majątku prywatnym właściciela – nie powstaje obowiązek CIT ani VAT w momencie samego wycofania.
• jeżeli nieruchomość nadal służy działalności gospodarczej (np. jest wynajmowana lub używana w firmie) – dalsze czynności, takie jak sprzedaż czy wynajem, mogą rodzić obowiązek naliczenia VAT i ujawnienia przychodu w CIT.

Dodatkowo przy sprzedaży nieruchomości wycofanej z firmy warto pamiętać o terminach, które decydują o sposobie opodatkowania na gruncie PIT: 5 lat dla majątku prywatnego i 6 lat w przypadku składników wcześniej wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

A jeśli chcesz wiedzieć więcej o najmie prywatnym i opodatkowaniu przychodów/dochodów w PIT, to przejdź tutaj.