Przekazanie nieruchomości firmowej do majątku wspólnika a rozliczenie podatku VAT

Rozliczenia na gruncie podatku VAT bywają często dosyć problematyczne. Niby jest ustawa, są rozporządzenia, ale niestety wszystkiego z przepisów nie wyczytamy, a przynajmniej nie wprost. Jest wiele tematów, które wymagają dogłębnej analizy, a jednym z nich jest wycofanie nieruchomości firmowej do majątku prywatnego. Właśnie to zagadnienie będzie przedmiotem naszych rozważań w dzisiejszej publikacji.

Co podlega opodatkowaniu w VAT?

Można właściwie powiedzieć, że wszystko, ponieważ w ustawie jest zapis, że podatkiem VAT jest opodatkowana zarówno odpłatna, jak i nieodpłatna dostawa towarów i usług. Na tej podstawie można wnioskować, że z punktu widzenia VAT nie ma znaczenia, czy sprzedajemy towar lub usługę, czy ją przekazujemy np. w formie darowizny, ponieważ i tak, i tak musimy naliczyć podatek VAT tak jak od sprzedaży.

Przekazanie nieruchomości firmowej do majątku prywatnego a VAT

Sprawa może być o tyle skomplikowana, ponieważ na gruncie VAT mogą wystąpić dwa przypadki, kiedy to na etapie zakupu nieruchomości:

1. Odliczono podatek VAT naliczonego.
2. Nie odliczono podatku VAT naliczonego.

W dalszej części naszych rozważań będziemy starali się przeanalizować tryb postępowania zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku.

Odliczony podatek VAT przy zakupie nieruchomości

Jeżeli przedsiębiorcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie nieruchomości, to późniejsza sprzedaż lub wycofanie powinno być co do zasady opodatkowane podatkiem VAT. Ale nawet w takim przypadku mogą wystąpić różne okoliczności.

Przykład 1

Spółka cywilna zakupiła w 2017 roku lokal użytkowy na firmę, od którego odliczyła podatek VAT naliczony. W 2018 roku wspólnicy postanowili, że przedmiotowy lokal zostanie wycofany z działalności gospodarczej do majątku prywatnego jednego ze wspólników. W takim przypadku spółka powinna naliczyć podatek VAT należny, taki jak od sprzedaży.

Przykład 2

Spółka jawna zakupiła grunt, na którym w 2010 roku został wybudowany lokal na potrzeby działalności gospodarczej spółki. Od faktur otrzymanych w związku z budową spółka odliczała podatek VAT. W 2020 roku wspólnicy podjęli uchwałę, na mocy której lokal został wycofany z majątku spółki do majątku prywatnego jednego ze wspólników.

Zgodnie z ogólną zasadą, o jakiej już pisaliśmy, spółka w takim przypadku powinna naliczyć podatek VAT należny i wykazać go w ewidencji VAT sprzedaży. Jednak w przypadku nieruchomości ustawa przewiduje pewne wyjątki. W art. 43 ust. 1 pkt 10 mowa jest o zwolnieniu przedmiotowym dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą nie minęły 2 lata. W tym przypadku okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia (2010 rok) dawno minął, więc spółka nie naliczy i nie zapłaci podatku VAT, ponieważ skorzysta z przysługującego zwolnienia przedmiotowego.

Pozostaje jeszcze kwestia korekty podatku VAT naliczonego.

Nieodliczony podatek VAT przy zakupie nieruchomości

Często się tak zdarza, że w momencie zakupu przedsiębiorcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z uwagi na przykład na korzystanie ze zwolnienia podmiotowego lub przedmiotowego w VAT. W takim przypadku mamy zapis w art. 43 ust. 1 pkt 10a dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego w VAT pod warunkiem, że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• nie poniesiono wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których istniało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z takim podejściem zgadzają się również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach podatkowych. W interpretacji nr 0111-KDIB3-3.4012.479.2019.2.MAZ z dnia 6 lutego 2020 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe w kwestii braku opodatkowania przekazania nieruchomości z działalności gospodarczej spółki jawnej do majątku osobistego wspólników.

W przypadku przekazania nieruchomości firmowej do majątku prywatnego wspólnika, czy też właściciela firmy, każdorazowo należy przeprowadzić szczegółową analizę pod kątem rozliczenia podatku VAT. W publikacji poruszono zagadnienia, które w ocenie autora zasługują na szczególną uwagę, ale nie wyczerpują tematu.