Najem krótko i długoterminowy – najważniejsze informacje. Kompendium 2023

Przepisy nie mówią zbyt wiele na ten temat, pozostają na dużym poziomie ogólności. W dzisiejszej publikacji postaramy się jednak przekazać najważniejsze informacje na temat najmu krótko i długoterminowego.

Najem długoterminowy a najem krótkoterminowy – czym się różnią?

Ustalenie różnic pomiędzy najmem długoterminowym a krótkoterminowym nie jest wcale takie proste. W ustawie Kodeks cywilny znajdziemy zapis mówiący o tym, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W przepisach podatkowych nie znajdziemy szczegółowych informacji, które ułatwiłyby nam zadanie. Najem długo i krótkoterminowy różnią się przede wszystkim okresem, na jaki zawierana jest umowa. Przyjmuje się, że najem krótkoterminowy jest na godziny, dni, tygodnie natomiast najem długoterminowy jest rozliczany w okresach dłuższych – miesięcznych, wieloletnich.

Najem w ustawie o podatku dochodowym

Jak zawsze przy omawianiu różnego rodzaju zagadnień poruszanych na łamach publikacji zastanawiamy się, w jaki sposób należy dokonywać rozliczeń podatkowych, zarówno na gruncie podatku dochodowego, jak i podatku VAT, zaczniemy od podatku PIT.

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 6) najem stanowi odrębne źródło przychodów, o ile dotyczy składników majątku niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wymaga podkreślenia, że w przepisach nie ma zastrzeżenia, że mowa jest tylko o najmie długoterminowym. Dlatego też można domniemywać, że zarówno najem krótko jak i długoterminowy może być rozliczany poza działalnością gospodarczą, chyba że wynajmujący zdecyduje o rozliczaniu w ramach działalności gospodarczej. Jednak przez wiele lat organy podatkowe stały na stanowisku, że najem krótkoterminowy powinien być rozliczany w ramach działalności gospodarczej. To podejście zmieniło się po wyroku NSA sygn. akt II FPS 1/21 z dnia 24.05.2021 r. W tej uchwale, sąd w składzie 7 sędziów, wyraźnie podkreślił, że przychody z najmu mogą być zaliczane bez ograniczeń do przychodów poza działalnością gospodarczą, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Organy podatkowe nie kwestionują już rozliczania najmu krótkoterminowego poza działalnością gospodarczą. przykładowa interpretacja nr 0115-KDIT3.4011.78.2023.1.AD z dnia 14.02.2023 r. Zapytanie dotyczyło rozliczania najmu na dni, tygodnie, nie dłużej niż miesiąc. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) zgodził się, że taki najem może być rozliczany poza działalnością gospodarczą. W tej interpretacji Dyrektor KIS przywołał m.in. wspomniany wyrok NSA, w którym podkreślono, że wynajmujący sam decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem prywatnym i oddać np. w najem. Mamy już wyjaśnioną kwestię związaną z podatkiem dochodowym, kiedy najem będzie musiał być rozliczony w działalności, zobaczmy więc co na ten temat mówi się w podatku VAT.

Najem w ustawie o podatku VAT

W przypadku najmu nie ma obowiązku rejestracji do VAT od pierwszej sprzedaży. Wynajmujący może więc skorzystać albo ze zwolnienia podmiotowego albo ze zwolnienia przedmiotowego.

Jeżeli chodzi o stawki podatku VAT, to usługi związane z zakwaterowaniem będą opodatkowane 8% stawką podatku, natomiast najem lokali użytkowych będzie opodatkowany stawką 23%. Jeśli w najmie będzie podmiot pośredniczący, to również w takim przypadku obowiązuje stawka 23%.

Najem długoterminowy w działalności gospodarczej

Rozliczanie najmu prywatnego od najmu w działalności gospodarczej różni się m.in. tym, że począwszy od 2023 roku w przypadku najmu prywatnego można wybrać jedynie opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym. W przypadku najmu w działalności gospodarczej mamy do wyboru 3 formy opodatkowania:

1. Skala podatkowa.
2. Podatek liniowy.
3. Zryczałtowany podatek dochodowy.

Przy czym należy pamiętać, że jeżeli najem jest rozliczany w działalności gospodarczej, to wszystkie przychody/dochody są rozliczane według tej samej formy opodatkowania. Polski Ład wprowadził również istotne zmiany, co do możliwości amortyzacji budynków mieszkalnych. Od 2023 roku amortyzacja budynków mieszkalnych nie jest możliwa, bez względu na to, czy najem jest rozliczany w działalności czy poza nią.

Najem krótkoterminowy a działalność gospodarcza

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym nie ma znaczenia charakter najmu – krótko czy długoterminowy, obowiązuje taka sama zasada rozliczania w działalności gospodarczej. Oznacza to, że najem będzie opodatkowany według tej samej formy opodatkowania co prowadzona działalność gospodarcza. Można odnieść tutaj te wszystkie informacje, które zostały zapisane w poprzednim akapicie odnośnie najmu długoterminowego. Najem krótkoterminowy poza działalnością gospodarczą będzie mógł być opodatkowany tylko ryczałtem.

Czym się różni usługa zakwaterowania od najmu krótkoterminowego?

Nawiązaliśmy już w dzisiejszej publikacji do usługi zakwaterowania. Zarówno usługa najmu krótkoterminowego, jak i usługa zakwaterowania będzie dotyczyła określonego przedziału czasu najczęściej liczonego w dniach i tygodniach. Jeżeli chodzi o usługę zakwaterowania, to mamy do czynienia z usługa kompleksową, w skład której wchodzi nie tylko wynajem nieruchomości, ale również usługi towarzyszące, takie jak przykładowo:

• wyżywienie,
• sprzątanie,
• pranie,
• zmiana pościeli, ręczników,
• prasowanie,
• basen,
• wypożyczalnia rowerów,
• siłownia.

W zależności od oferty w ramach kompleksowej usługi zakwaterowania dostępnych jest wiele usług pomocniczych, przykładowe wymienione powyżej. Natomiast najem krótkoterminowy obejmuje jedynie wynajem nieruchomości bez zapewnienia usług dodatkowych.

Podsumowanie

W dzisiejszej publikacji poruszony został temat najmu krótko i długoterminowego. Najem krótkoterminowy jest zawierany na okresy krótsze niż miesiąc, natomiast najem długoterminowy liczony jest w miesiącach i latach. W przypadku najmu to właściciel nieruchomości decyduje, czy będzie dokonywał rozliczenia w działalności czy prywatnie. Natomiast usługa zakwaterowania jest traktowana, jako działalność gospodarcza i musi być tak rozliczana. Jest to usługa kompleksowa, na którą składa się usługa najmu i usługi pomocnicze, przykładowe zostały opisane w artykule. Najem prywatny może być rozliczany jedynie na ryczałcie. Natomiast najem w działalności gospodarczej można rozliczać według skali podatkowej, podatkiem liniowym i na ryczałcie. Od 2023 roku nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od budynków o charakterze mieszkalnym nawet w działalności gospodarczej. Jeżeli chodzi o podatek VAT, to najem może korzystać ze zwolnienia podmiotowego lub przedmiotowego. Najem na cele mieszkalne jest zwolniony przedmiotowo bez względu na osiągane przychody. Natomiast najem lokali użytkowych i wykonywany przez pośredników będzie opodatkowany 23% stawką VAT. Usługa zakwaterowania została wymieniona w załączniku nr 3 do ustawy o VAT i jest objęta 8% stawką VAT. Jak widać problemów z rozliczaniem najmu krótko i długoterminowego może być całkiem sporo. Publikacja miała na celu pokazanie na jakie obszary powinni zwrócić uwagę osoby, które chcą wynajmować nieruchomości w takim charakterze.