Najem krótkoterminowy – nowe obowiązki. Co zmieni się w 2026 roku?

×

Dlatego od 2026 roku ta sytuacja diametralnie się zmieni, a to za sprawą wejścia w życie Rozporządzenia UE 2024/1028 oraz planowanych przepisów krajowych. Nowe regulacje wprowadzą obowiązek rejestracji lokali, większą transparentność wobec gmin oraz znacznie bardziej sformalizowane zasady prowadzenia najmu.

O tym, co dokładnie się zmieni, jakie obowiązki będą dotyczyć właścicieli i jak przygotować się na nowe regulacje przeczytasz w poniższym artykule.

Rozporządzenie UE 2024/1028 – co zmienia w najmie krótkoterminowym w 2026 roku

Zmiany, które wejdą w życie w 2026 roku, wynikają bezpośrednio z Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724. Akt ten wprowadza jednolite zasady rejestracji i raportowania najmu krótkoterminowego w całej Unii Europejskiej. Od 20 maja 2026 r. właściciele mieszkań na doby oraz platformy takie jak Airbnb czy Booking będą musieli działać według nowych, ściśle określonych reguł.

Z motywów do Rozporządzenia 2024/1028 wynika, że usługi krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych szybko zyskują na popularności w całej Unii Europejskiej dzięki rozwojowi platform cyfrowych, co stwarza zarówno nowe możliwości dla wynajmujących i turystów, jak i wyzwania dla społeczności lokalnych i organów publicznych, takie jak niedobór mieszkań na wynajem długoterminowy, wzrost czynszów i cen nieruchomości oraz brak wiarygodnych danych o tym, kto, gdzie i kiedy świadczy takie usługi. W odpowiedzi na te problemy rozporządzenie wprowadza jednolite, zharmonizowane przepisy dotyczące rejestracji i udostępniania danych o krótkoterminowym najmie mieszkań, które mają umożliwić organom publicznym skuteczne i proporcjonalne opracowanie polityki mieszkaniowej i turystycznej, jednocześnie zapewniając równowagę między interesami rynku, a interesem publicznym.

Regulacja harmonizuje wymogi przejrzystości, określa zasady funkcjonowania systemów rejestracji oraz zasady udostępniania danych przez platformy pośredniczące w najmie, przy czym państwa członkowskie nie mogą nakładać dodatkowych wymogów wychodzących poza ramy rozporządzenia, co gwarantuje spójność przepisów na rynku wewnętrznym. Rozporządzenie nie ingeruje w przepisy podatkowe ani karne, nie ogranicza wymogów zdrowotnych, bezpieczeństwa czy jakości, a wykorzystanie danych jest możliwe jedynie w sposób zgodny z prawem UE i krajowym, co ma zapewnić ochronę prywatności oraz proporcjonalne i uzasadnione podejmowanie działań przez państwa członkowskie.

Rozporządzenie 2024/1028 wprowadza jednolite zasady dla całej UE dotyczące zbierania i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym, tj.:

• OBOWIĄZEK REJESTRACJI JEDNOSTEK NAJMU: każdy lokal musi zostać zarejestrowany, a numer rejestracyjny będzie obowiązkowy w ogłoszeniach i na platformach.
• REGULACJA OBEJMUJE GOSPODARZY I PLATFORMY: rozporządzenie dotyczy zarówno platform takich jak Airbnb czy Booking, jak i hostów, również tych wynajmujących bez działalności gospodarczej.
• ZBIERANIE I UDOSTĘPNIANIE DANYCH: platformy będą przekazywać szczegółowe informacje: liczba rezerwacji, nocy, gości, adresy i dane hostów.
• HARMONIZACJA SYSTEMÓW W UE: każdy kraj musi stworzyć jednolity system rejestracji i cyfrowy punkt dostępu do danych, zapewniający interoperacyjność i zgodność z zasadami ochrony prywatności.
• TERMIN STOSOWANIA: od 20 maja 2026 r.
• SANKCJE ZA BRAK ZGODNOŚCI: kary przewidziane są zarówno dla platform, jak i dla właścicieli, którzy nie dopełnią obowiązków.
• PRZEPISY KRAJOWE: państwa członkowskie mogą wprowadzać dodatkowe wymogi dotyczące bezpieczeństwa, jakości czy limitów ilościowych, o ile są proporcjonalne i zgodne z prawem Unii.

Rozporządzenie 2024/1028 a skutki dla właścicieli najmu krótkoterminowego w Polsce

Przepisy Rozporządzenia 2024/1028 wprowadzają następujące konsekwencje dla właścicieli najmu krótkoterminowego w Polsce, tj.:

• Obowiązek rejestracji lokalu i nadania numeru identyfikacyjnego
• Nowe obowiązki informacyjne wobec gmin i platform
• Dotyczy także najmu prywatnego i okazjonalnego
• Większa przejrzystość podatkowa (VAT) i wyższe ryzyko kontroli
• Konieczność prowadzenia bardziej sformalizowanej działalności

Najem krótkoterminowy 2026 – najważniejsze zmiany

Skoro już wiemy, jak teoretycznie wygląda treść Rozporządzenia UE 2024/1028 w sprawie najmu krótkoterminowego, czas przełożyć je na praktykę i sprawdzić, jakie obowiązki i procedury będą miały realny wpływ na wynajmujących, platformy i organy publiczne w 2026 roku.

OBOWIĄZKOWA REJESTRACJA LOKALI I NUMER IDENTYFIKACYJNY

Największa zmiana dotyczy obowiązku rejestracji każdego lokalu wykorzystywanego do najmu krótkoterminowego. Od 2026 roku każdy lokal będzie musiał zostać wpisany do odpowiedniego rejestru prowadzonego przez organy publiczne, a wynajmujący otrzyma unikalny numer identyfikacyjny. Numer ten będzie konieczny do legalnego oferowania mieszkania na wynajem krótkoterminowy zarówno przez platformy internetowe, jak i w bezpośrednich ofertach. Celem jest zapewnienie przejrzystości rynku, umożliwienie organom kontrolę dostępności mieszkań oraz ułatwienie egzekwowania przepisów w sposób proporcjonalny i zgodny z prawem UE.

Zatem każdy lokal wykorzystywany do najmu krótkoterminowego będzie musiał zostać zarejestrowany w krajowym systemie. Właściciel otrzyma unikalny numer rejestracyjny, który trzeba będzie podawać: