Wynajem miejsca parkingowego – jak rozliczyć VAT i PIT

---

Najem prywatny, czy w ramach działalności gospodarczej – kwalifikacja do źródła przychodów

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych wynajem stanowi odrębne źródło przychodów i może być traktowany jako przychód z działalności gospodarczej, jeśli dotyczy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą lub gdy prowadzona jest działalność gospodarcza w zakresie wynajmu.

Wynajem może być również realizowany poza działalnością gospodarczą, jako tzw. najem prywatny.

Co ważne, to wynajmujący decyduje, czy chce wynajem rozliczać jako prywatny czy w ramach działalności gospodarczej (uchwała NSA z 24 maja 2021 r. wygasiły spory w tej kwestii pomiędzy fiskusem a podatnikami).

Aby ocenić powiązanie składnika majątku z najmem w działalności gospodarczej, należy uwzględnić całość sytuacji podatnika. O takim powiązaniu może świadczyć m.in. wyodrębnienie przedsiębiorstwa, które ma służyć działalności w zakresie najmu, zbudowanie struktury organizacyjnej pozwalającej na odpowiednie zarządzanie najmem, wypracowanie strategii tej działalności.

Natomiast o działalności gospodarczej NIE świadczą pojedyncze okoliczności, jak np. czas trwania umowy, charakter turystyczny miejscowości, zawieranie krótkoterminowych umów najmu, liczba wynajmowanych nieruchomości czy zlecanie obsługi najmu profesjonalnemu podmiotowi — nie są to wystarczające przesłankami do uznania przychodów z wynajmu za działalność gospodarczą.

Również wynajmowanie nieruchomości za pośrednictwem serwisu internetowego nie oznacza automatycznie, że przychody z tego tytułu należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Wyczerpujące informacje w tym temacie przeczytasz w artykule: Jak rozliczyć sprzedaż i zakup – Airbnb lub Booking.com

Wynajem garażu w ramach działalności gospodarczej a podatek PIT

Jeśli wynajem jest realizowany w ramach działalności gospodarczej, to zastosowanie tu mają ogólne zasady jej prowadzenia. Dla takiego wynajmu można wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu, skali podatkowej lub podatku liniowego. Pamiętając przy tym, że jeśli oprócz wynajmu jest prowadzona działalność gospodarcza w innym zakresie — to oba te źródła muszą być opodatkowane w ten sam sposób.

W przypadku wynajmu garażu (wraz z wynajmem innych rzeczy, nieruchomości — jeśli są) w ramach działalności gospodarczej ryczałt wynosi 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł, a powyżej tej kwoty 12,5%, bez możliwości rozliczenia kosztów uzyskania przychodów. Zaś podatek liniowy wynosi 19%, a skala podatkowa to 12% lub 32%, umożliwiając rozliczenie kosztów, takich jak np. opłaty, media, prowizje pośredników, czy podatek od nieruchomości.

Szczegółowe informacje, jak rozliczać firmowy najem, przedstawiliśmy w artykule: Najem krótko i długoterminowy – najważniejsze informacje. Kompendium.

Podatek dochodowy a wynajem prywatny miejsca postojowego

Wynajem garażu czy innych miejsc postojowych w ramach najmu prywatnego jest traktowany tak samo jak wynajem prywatny mieszkania. To oznacza, że wynajem prywatny garażu (a także innej nieruchomości, rzeczy czy prawa) może korzystać jedynie z ryczałtowego opodatkowania. Stawka ryczałtu wynosi 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł, a od nadwyżki ponad 100 tys. zł — 12,5%.

Jak liczyć limit 100 tys. zł?

Jak wyżej napisaliśmy, stawka ryczałtu wynosi 8,5% dla przychodów z najmu do 100 tys. zł, a od nadwyżki ponad 100 tys. zł – 12,5%.

Jeśli podatnik osiąga jednocześnie przychody z najmu w działalności gospodarczej ryczałtowej (np. wynajem maszyn), jak i prywatnego (np. wynajem garażu), to każde z tych źródeł ma swój odrębny limit 100 tys. zł.

Przykład 1.

Pan Łukasz wynajmuje nieruchomość C w ramach działalności gospodarczej, opodatkowanej ryczałtem, oraz garaż prywatnie. Uzyskał przychód 90 tys. zł z działalności i 60 tys. zł z wynajmu prywatnego. Mimo że łączny przychód przekracza 100 tys. zł, to z każdego źródła (typu najmu) jest on niższy niż limit, co pozwala na opodatkowanie stawką 8,5% obu przychodów.

Do limitu 100 tys. zł należy wliczać wszystkie nieruchomości i rzeczy, które są wynajmowane w ramach danego typu najmu.

Przykład 2.

Pani Anna wynajmuje prywatnie przyczepę kempingową. Przychody przekroczyły 100 tys. zł, dlatego płaci 12,5% ryczałt. W listopadzie rozpoczęła wynajem prywatny miejsca parkingowego. Od tej usługi powinna także obliczyć 12,5% ryczałt, ponieważ zdecydowała się wynajmować je prywatnie tak jak przyczepę. A zatem jest to ten sam typ najmu.

Wynajem przez małżonków a podatek PIT

Jeśli małżonkowie posiadają wspólność majątkową, przychody z najmu wspólnego składnika majątku (tj. którego są współwłaścicielami) powinni rozliczać po połowie, przy czym każdy z małżonków ma swój, odrębny limit 100 tys. zł.

Jednak istnieje możliwość, aby jeden z małżonków złożył do urzędu skarbowego oświadczenie o rozliczeniu całego najmu (100%) na swoją rzecz. Termin na złożenie tego oświadczenia mija 20. dnia miesiąca następującego po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu. Oświadczenie może być podpisane tylko przez jednego z małżonków. Oświadczenie takie skutkuje tym, że wtedy jeden małżonek rozlicza najem z wszystkich wynajmowanych nieruchomości i rzeczy w całości. Oświadczenie to ma zastosowanie także do kolejnych lat, dopóki małżonkowie nie zrezygnują z tej formy.

Przykład 3.

Pani Alicja oraz pan Michał, pomiędzy którymi istnieje wspólnota majątkowa, wynajmują prywatnie mieszkanie, miejsce postojowe oraz dmuchane zjeżdżalnie. Powinni więc rozliczać przychód z najmu po połowie. Małżeństwo zdecydowało się, aby od nowego roku najem rozliczała tylko p. Alicja. Składając stosowne oświadczenie do urzędu, od teraz p. Alicja będzie odpowiedzialna za rozliczenie całości przychodu z najmu – zarówno z mieszkania, garażu, jak i zjeżdżalni.

W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich, kwota przychodów z najmu, od której stosuje się stawkę podatku w wysokości 12,5%, wynosi 200 tys. zł (a nie 100 tys. zł). Przy czym limit 200 tys. zł ma zastosowanie tylko do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa.

W przypadku majątku osobistego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody z najmu tego majątku. Co jest majątkiem osobistym, a co wspólnym, przeczytasz w podlinkowanej publikacji.

Wynajem miejsca parkingowego a podatek VAT

Mimo że najem jest rozliczany prywatnie, poza działalnością gospodarczą w ogólnym rozumieniu, to podlega on pod przepisy VAT, co może być trudne do zrozumienia.

Jest to spowodowane tym, że ustawa o PIT oraz ustawa o VAT inaczej definiują działalność gospodarczą. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług każda forma odpłatnego udostępniania nieruchomości jest postrzegana jako działalność gospodarcza. W związku z powyższym wszyscy wynajmujący posiadają status podatników VAT.

Powyższe oznacza, że w przypadku najmu prywatnego miejsca postojowego:

• czynni podatnicy VAT powinni stosować stawkę 23% na wynajem miejsc parkingowych;
• nievatowcy mogą korzystać ze zwolnienia z VAT, o ile ich roczne przychody z działalności (w tym wynajem) nie przekroczą 200 tys. zł. Po przekroczeniu tej kwoty konieczna jest rejestracja do VAT i naliczanie VAT 23%.

Uwaga! Także osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w rozumieniu PIT (czyli bez wpisu w CEIDG, niezakładające firmy), które wynajmują nieruchomość prywatnie, na gruncie ustawy o podatku VAT mają status podatnika VAT, tylko że zwolnionego, czyli potocznie mówiąc są nievatowcami. A skoro w rozumieniu ustawy o VAT prowadzą działalność gospodarczą (która jest czym innym niż dla podatku PIT), to obowiązują ich takie same zasady jak nievatowców „firmowych”. Co oznacza, że dopóki ich przychód w skali roku z wynajmu miejsca parkingowego nie przekroczy 200 tys. zł to są zwolnieni z ovatowania tego przychodu, natomiast po przekroczeniu tego limitu, muszą zarejestrować się do VAT i naliczać stawkę 23%. Dopełnienie informacji znajdziesz w artykule: Najem prywatny nieprowadzącego działalności gospodarczej a VAT.

Jeśli będziemy wystawiać faktury 23% oraz jednocześnie będziemy mieli koszty z tym związane (faktury wystawione z naszym NIP w danych nabywcy) możemy odliczyć VAT od wydatków związanych z usługą wynajmu miejsca postojowego (np. ponoszone na utrzymanie miejsca parkingowego).

Wynajem mieszkania z miejscem parkingowym – jaki VAT od garażu?

Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) w interpretacjach podatkowych jednolicie utrzymuje, że nawet jeśli garaż jest częścią przynależącą do mieszkania, które jest wynajmowane – na co jest jedna księga wieczysta, to, o ile wynajem mieszkania może korzystać ze zwolnienia z VAT, to juz wynajem garażu należy opodatkować stawką 23%.

Organy skarbowe swoje stanowisko opierają na art. 43 ust. 1 punkt 36 ustawy o VAT, który mówi, że wynajmowanie budynku o charakterze mieszkalnym jest przedmiotowo zwolnione z podatku VAT. Zaś garaż nie ma charakteru mieszkalnego, ale jest lokalem o charakterze użytkowym służącym do przechowywania pojazdu, dlatego nie może korzystać ze zwolnienia z VAT.

Jeśli miejsce postojowe jest przypisane do wynajmowanego mieszkania, to zgodnie z informacją KIS należy określić, jaka część opłaty jest za wynajem mieszkania (zwolnienie z VAT), a jaka za wynajem miejsca postojowego i opodatkować to 23% VAT-em. Wynajem mieszkania połączonego z garażem nie jest przez skarbówkę uznawane za usługę kompleksową, w której stawka VAT zależy od dominującej usługi.

Przykładowe interpretacje potwierdzające powyższe:

• Nieuznanie za kompleksową usługę wynajmu lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym osobie fizycznej na jej cele mieszkaniowe, brak zwolnienia z podatku VAT do całości świadczenia, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.715.2019.1.KOM – „Wynajem osobie fizycznej lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy […]. Natomiast usługa wynajmu miejsca postojowego – przez Wnioskodawcę czynnego podatnika podatku VAT – nie korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu ustawy, lecz będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy”.
• Zwolnienie od podatku od towarów i usług najmu lokalu mieszkalnego, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.503.2019.4.JF 2 „Dla zastosowania zwolnienia istotny jest cel, na jaki nieruchomość jest wynajmowana przez Wnioskodawcę. W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca będzie zawierał umowę najmu z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe. Ponadto – jak wskazał Wnioskodawca – nie będą to usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Wskazać należy, że ww. zwolnienie nie obejmuje najmu miejsca postojowego, ponieważ art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dotyczy wyłącznie nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Ponadto nie można mówić miejscu postojowym jako integralnej części mieszkania. Wobec tego najem miejsca postojowego będzie opodatkowany stawką 23% VAT. Zatem, planowany przez Wnioskodawcę wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe będzie podlegało zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, natomiast wynajem miejsca postojowego w garażu podziemnym z prawem do wyłącznego korzystania będzie na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy korzystało z opodatkowania z zastosowaniem stawki 23%”.
• Zastosowania zwolnienia dla najmu lokalu mieszkalnego łącznie z garażem lub miejscem parkingowym, sygn. IPPP1/443-156/14-3/AS – „W analizowanej sytuacji niewątpliwie najem miejsca postojowego i garażu jest świadczeniem samodzielnym i odrębnym od usługi najmu lokalu mieszkalnego. […] zapewnienie miejsca postojowego i garażu nie musi bezwzględnie towarzyszyć korzystaniu z danego lokalu. Mimo że najem miejsca postojowego czy garażu towarzyszy korzystaniu z najmowanego obiektu, to nie jest to świadczenie niezbędne do korzystania z tego obiektu. Tym samym nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że najem garażu/miejsca postojowego łącznie z najmem lokalu mieszkalnego stanowi świadczenie kompleksowe. W konsekwencji najem garażu i miejsca postojowego jako świadczenie niezależne i odrębne od usługi najmu lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy”.

Oczywiście podatnicy zwolnieni z VAT (nievatowcy), dopóki ich przychód z wynajmu (wszystkich nieruchomości) nie przekroczy 200 tys. zł w skali roku, mogą korzystać ze zwolnienia z VAT dla wynajmu mieszkania, jak i dla garażu. Po przekroczeniu tego progu, powinni już zarejestrować się do VAT i od wynajmu miejsca postojowego naliczać 23% podatku, wynajem mieszkania pozostaje wciąż zwolniony z VAT.

MImo wyroku TSUE, skarbówka konsekwentnie wyraża pogląd, że miejsce postojowe w podziemnej kondygnacji budynku, nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego. Zatem należy uznać, że stanowi lokal użytkowy. W związku z powyższym, miejsce postojowe nie stanowi lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia pomocniczego służącego bezpośredniemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a jest częścią lokalu o charakterze użytkowym, służącym, co do zasady, do przechowywania pojazdu.

A zatem zwolnienie z VAT nie ma zastosowania w stosunku do miejsca postojowego. Zdaniem fiskusa, najem miejsca postojowego jest odrębnym świadczeniem od najmu lokalu mieszkalnego. Najemca może korzystać z lokalu mieszkalnego bez konieczności najmu miejsca postojowego, co oznacza, że lokal może być używany do celów mieszkaniowych niezależnie od posiadania miejsca postojowego. Mimo że odbiorca najmuje lokal z miejscem postojowym, to nie jest ono niezbędne do korzystania z lokalu.

Naczelny Sąd Administracyjny parę razy wypowiadał się, że sprzedaż miejsca postojowego podlega pod taką samą stawkę VAT, co mieszkanie. Dlaczego więc nie ma tu analogii i wynajem miejsca postojowego jest traktowany inaczej niż wynajem mieszkania?

Zdeterminowanym pozostaje skierować sprawę do Sądu, gdzie będzie szansa wygranej z fiskusem.

Kasa fiskalna a wynajem

Zasadniczo świadczenie usług na rzecz osób prywatnych wymaga posiadania kasy fiskalnej. Przepisy przewidują jednak pewne zwolnienia w tym zakresie.

W przypadku wynajmu kasa fiskalna nie jest obowiązkowa, dopóki przychód w skali roku nie przekroczy 20 tys. zł. Po przekroczeniu tego progu, aby utrzymać zwolnienie z kasy fiskalnej, sprzedaż powinna być fakturowana albo cała płatność musi być przyjmowana na konto bankowe i z przelewów musi wynikać kto i za co zapłacił.

Uzupełnienie zagadnienia w artykule: Najem prywatny i z działalności a kasa fiskalna. W zakresie kasy fiskalnej do wynajmu miejsca postojowego zastosowanie takie same zasady, jak dla wynajmu mieszkania.

Jaki podatek od nieruchomości dla garażu?

Posiadając garaż, należy mieć jeszcze na względzie obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości.

Na skutek zmian od 2025 roku, z punktu widzenia podatku od nieruchomości, garaż przynależny do lokalu mieszkalnego, który jest wpisany do tej samej księgi wieczystej, jest traktowany jako „mieszkalny”. Oznacza to, że stawka podatku od nieruchomości dla takich garaży jest równa stawce dla mieszkań.

Więcej o zmianach napisaliśmy tutaj: Podatek od garaży – zmiany 2025. Jak garaż wpływa na wysokość podatku od nieruchomości?

Podsumowanie — wynajem miejsca postojowego w VAT i PIT

Wynajmując miejsce parkingowe warto zapamiętać, żeby inaczej patrzeć na rozliczenie w PIT oraz w VAT. Nie należy utożsamiać ze sobą tych dwóch podatków. Najważniejsze różnice to:

1. W podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. Takie rozróżnienie istnieje tylko w podatku PIT.
2. W zależności od typu najmu inny jest moment powstania przychodu:
   • wynajem prywatny: przychód powstaje wtedy, gdy najemca zapłaci czynsz;
   • wynajem w ramach działalności gospodarczej: przychód powstaje w dacie zdarzenia, które zaistniało jako pierwsze: wystawienie faktury, data wykonania usługi, zapłata całej należności. Przychodem są kwoty należne choćby nie zostały jeszcze otrzymane;
   • w podatku VAT: przychód powstaje w momencie wystawienia faktury lub w dniu upływu terminu płatności z umowy, w zależności, co nastąpi wcześniej. Jeśli faktura nie jest wystawiana, przychód należy wykazać w VAT w dniu upływu terminu płatności z umowy najmu, niezależnie od dokonania płatności przez najemcę.
3. Rozliczenie przez małżonków:
   • w podatku PIT: znaczenie ma, kto jest właścicielem nieruchomości, chyba że jest rozliczany w ramach działalności;
   • w podatku VAT znaczenie ma to, kto jest stroną umowy (podpisał ją, otrzymuje czynsz).

Skomplikowane? Powierz księgowość profesjonalistom.