Posiadanie mieszkania jest często spełnieniem największych marzeń każdego z nas. Najczęściej do przekazania mieszkania dochodzi na drodze umowy darowizny lub w wyniku otrzymania spadku, najczęściej w kręgach najbliższej rodziny. Plany życiowe się zmieniają i jeżeli zechcemy sprzedać nieruchomość otrzymaną w takiej właśnie formie musimy pamiętać o pewnych założeniach wynikających z przepisów podatkowych.

Przychód w podatku PIT

Ustawa o podatku dochodowym mówi, że w sytuacji jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od jej nabycia wówczas powstaje przychód w podatku dochodowym. 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przykład 1

Pan Marek otrzymał w darowiźnie mieszkanie od rodziców w lipcu 2015 roku. Jeżeli będzie chciał dokonać sprzedaży mieszkania przed 31.12.2020 roku będzie musiał pamiętać, że będzie to stanowiło dla niego źródło przychodu w podatku dochodowym. Wówczas będzie zobowiązany złożyć deklarację PIT-39, w której wykaże podatek dochodowy w wysokości 19% od kwoty dochodu uzyskanego ze sprzedaży tego mieszkania.

Czy zawsze sprzedaż mieszkania z podatkiem PIT?

Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe wówczas nie ma obowiązku zapłaty podatku PIT. Jakie to mogą być cele zostało określone szczegółowo w ustawie o PIT w art. 21 ust. 25, będą to między innymi:

1. nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
4. nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
5. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.

Różnica pomiędzy darowizną a spadkiem

Od 2019 roku zmieniły się również przepisy, które różnicują pięcioletni okres od nabycia nieruchomości w zależności od tego czy otrzymamy ją w spadku czy też w darowiźnie. Otóż jeżeli mieszkanie otrzymamy w darowiźnie to pięcioletni okres dla obdarowanego liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymał darowiznę.

Natomiast jeżeli mieszkanie otrzymane w spadku sprzedamy po 1 stycznia 2019 roku to wówczas ten pięcioletni okres dla spadkobiercy liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, ale w tym przypadku przez spadkodawcę.

Przykład 2

Pani Ania otrzymała mieszkanie od rodziców we wrześniu 2019 roku. Jeżeli będzie chciała sprzedać to mieszkanie przed 31.12.2024 rokiem będzie musiała taka sprzedaż rozliczyć w deklaracji PIT-39 i zapłacić 19% podatek PIT.

Przykład 3

Pan Andrzej otrzymał w spadku mieszkanie po dziadkach w czerwcu 2019 roku. Dziadkowie nabyli to mieszkanie w 2000 roku. W tej sytuacji po zmianie przepisów podatkowych Pan Andrzej może od razu sprzedać otrzymane mieszkanie i nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Przykład 4

Pani Ola otrzymała dom w spadku po rodzicach w 2019 roku. Dom został nabyty przez rodziców w 2015 roku. W tej sytuacji sprzedaży bez obciążeń podatkowych Pani Ola będzie mogła dokonać po 1 stycznia 2021 roku.

Jakie koszty mogą być uwzględnione przy obliczaniu dochodu ze sprzedaży?

W zeznaniu rocznym PIT-39 wykazywany jest przychód ze sprzedaży i koszty uzyskania tego przychodu. Co może stanowić koszt podatkowy zostało wymienione w przepisach podatkowych.

Za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku lub darowizny nieruchomości mogą być uznane:

• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości – na przykład: koszt wyceny, ogłoszenia o sprzedaży, prowizja pośrednika,
• zapłacony podatek od spadków i darowizn,
• przypadające na spadkobiercę ciężary spadkowe, zapłacone długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek.

Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz innych dokumentów stwierdzających poniesione opłaty administracyjne.