Kim jest zarządca nieruchomości ? Wzór umowy

Zarządca nieruchomości i czynności w ramach zarządzania nieruchomością

Zarządca nieruchomości, to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami, co oznacza, że zarządcą może być każdy przedsiębiorca, niezależnie od formy organizacyjnej prowadzonej działalności.

Do czynności zarządu zalicza się zarówno czynności faktyczne, prawne, jak i procesowe, w związku z czym używa się pojęć zarządu faktycznego, prawnego i procesowego.

Jeśli chodzi o czynności w ramach zarządzania nieruchomością, to zgodnie z przepisem art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

• właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
• bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
• właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
• bieżące administrowanie nieruchomością;
• utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
• uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
• Przykładowo w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane określonych zostało także wiele innych obowiązków zarządcy, takich jak:
• kontrolowanie stanu obiektów budowlanych, w tym przeprowadzanie przewidzianych w prawie budowlanym okresowych kontroli stanu technicznego budynków, budowli i urządzeń technicznych;
• przechowywanie dokumentacji technicznej;
• prowadzenie dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego (z wyjątkiem niektórych najprostszych, wyłączonych z tego obowiązku przez przepisy prawa budowlanego) książki obiektu budowlanego, stanowiącej dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego;
• dokonywanie niezbędnych napraw wynikających z przepisów odrębnych lub z umów, usuwanie uszkodzeń obiektów i braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, w szczególności spowodować katastrofę budowlaną, wybuch, porażenie prądem, pożar lub zatrucie gazem;
• uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku i przekazania jego kopii na wniosek właściciela lokalu mieszkalnego lub osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• zorganizować doraźną pomoc poszkodowanym i przeciwdziałać rozszerzaniu się skutków katastrofy;
• zabezpieczyć miejsce katastrofy przed zmianami uniemożliwiającymi prowadzenie postępowania wyjaśniającego;
• niezwłocznie zawiadomić o katastrofie: właściwy organ i właściwego miejscowo prokuratora i Policję;
• podjąć niezwłocznie działania niezbędne do usunięcia skutków katastrofy budowlanej;

Co więcej organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego mogą żądać od zarządcy obiektu budowlanego informacji lub udostępnienia dokumentów: związanych z prowadzeniem robót, przekazywaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego; świadczących o dopuszczeniu wyrobu budowlanego do obrotu albo jednostkowego zastosowania w obiekcie budowlanym [por. P. Wojciechowski [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, red. P. Czechowski, Warszawa 2015, art. 185].

Na zarządcy nieruchomości ciążą też obowiązki w zakresie zapewnienia czystości, o czym mowa w ustawie z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach [por. art. 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami].

Umowa o zarządzanie nieruchomością

Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, która zawierana jest z:

• jej właścicielem,
• wspólnotą mieszkaniową albo
• inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Brak sporządzenia umowy w formie pisemnej (bądź innej formie np. aktu notarialnego) oznacza, że nie dochodzi do nawiązania stosunku prawnego zarządu.

Dodatkowo warto zauważyć, że dla prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami nie są wymagane żadne szczególne kwalifikacje, czy też wykształcenie – albowiem jedynym wymogiem jest posiadanie pełnej zdolność do czynności prawnych.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13 wskazano, że:

• Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami już się wykształciła od dłuższego czasu. Jest to sytuacja kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną;
• Licencjonowany zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l.;
• Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której – w zakresie nieuregulowanym – powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 k.c.).

Wzór umowy do pobrania

Wzór umowy o zarządzanie nieruchomością możesz pobrać tutaj.

Obowiązkowe ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości

Zgodnie z przepisem art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

• Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
• Kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w ust. 3, aktualnego na dzień zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi załącznik do tej umowy. Zarządca nieruchomości niezwłocznie informuje stronę umowy o zarządzanie nieruchomością o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia.
• Jeżeli zarządca nieruchomości nie dopełnił obowiązków, o których mowa w ust. 3a, strona umowy o zarządzanie nieruchomością, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej zarządcy nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym.
• Minister właściwy do spraw instytucji finansowych w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań, a także sposoby uznawania ubezpieczeń i gwarancji zawodowych wydanych w państwach członkowskich, o których mowa w art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych w obrocie gospodarczym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej (OC) za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Co więcej obowiązkowym załącznikiem umowy o zarządzanie nieruchomością jest kopia dokumentu ubezpieczenia OC, aktualnego na dzień zawarcia umowy.

Zarządca nieruchomości zobowiązany jest poinformować stronę umowy o wszelkich zmianach danych zawartych w tym dokumencie oraz o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię uaktualnionego lub nowego dokumentu.