Wynajem lokali mieszkalnych cudzoziemcom

Łączymy siły z r.pr. Małgorzatą Ludwik z kancelarii Ludwik Legal, aby jak najlepiej przyjrzeć się kluczowym zagadnieniom dotyczącym tematu. Tym razem kierujemy nasze uwagą na kwestię wynajmu lokali mieszkalnych cudzoziemcom. Sprawdzamy o czym trzeba pamiętać przygotowując umowę i tłumaczymy rozmaite zawiłości.

Jest wśród wynajmujących przekonanie, że najem lokali mieszkalnych cudzoziemcom rządzi się swoimi prawami. Czy rzeczywiście tak jest?

ML: I tak i nie. Poza liberalizacją wymogów dotyczących umowy najmu okazjonalnego z uchodźcami, obowiązują praktycznie te same przepisy. To znaczy kodeks cywilny oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Przy czym, w wypadku uchodźców wojennych z Ukrainy, została ona zmieniona w ten sposób, że najemca będący uchodźcą z Ukrainy nie musi wskazywać innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania obowiązku opróżnienia lokalu. Do umowy nie trzeba także dołączać oświadczenia właściciela takiego innego lokalu że zgadza się na to, aby najemca i osoby z nim zamieszkujące zamieszkali w tym lokalu.

Zobacz ten wywiad w formie video na naszym kanale:

Czyli wynajmując lokal osobie będącej uchodźcom z Ukrainy, jest łatwiej niż wynajmując ten sam lokal obywatelowi, dajmy na to, Korei Południowej?

ML:W tym zakresie tak. Ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, miała na celu zabezpieczenie praw i interesów właścicieli lokali mieszkalnych decydujących się na ich wynajem uchodźcom i zachęcenie ich co do wynajmu lokali uchodźcom.

Można rozumieć jednak, że najemca będący uchodźcą z Ukrainy, jak zwykle przy najmie okazjonalnym, powinien dołączyć do umowy swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego. Oświadczyć, że podda się egzekucji i na żądanie wynajmującego opróżni i wyda lokal używany na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu.

ML:Jak najbardziej, jeżeli wynajmujący nie poprosi o takie oświadczenie, to niestety wpadnie w przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. Te – nie dość, że w takim wypadku wymagają przeprowadzenia postępowania sądowego, to w dodatku nie pozwalają na tzw. “eksmisję na bruk”. Co w praktyce oznacza, że bez zapewnienia pomieszczenia tymczasowego czy wskazania przez gminę lokalu socjalnego, eksmisja w praktyce będzie niemożliwa.

Jeżeli jednak wynajmujący wykaże się przezornością, to dysponując tego rodzaju oświadczeniem – oczywiście jeśli zaistnieją przesłanki do opróżnienia lokalu wynajętemu uchodźcy z Ukrainy – będzie mógł pozbyć się najemcy z lokalu. Czasami zdobycie tego rodzaju oświadczenia wymaga więcej zachodu, albowiem konieczne jest zaangażowanie do czynności notarialnej tłumacza przysięgłego, niemniej zdecydowanie warto. Tak samo, jak zadbanie o szereg innych formalności i to nie tylko przy wynajmie mieszkania uchodźcom z Ukrainy, ale także innym cudzoziemcom.

Co zatem w pierwszej kolejności radzi Pani zadbać wynajmując mieszkanie cudzoziemcowi

ML: Moim zdaniem przede wszystkim właściciel powinien zadbać o to, aby mieć ważną, pisemną umowę najmu, i to niezależnie, czy jest to najemca premium czy nie. Mając ją, w razie wątpliwości czy sporu będzie mógł sięgnąć do jej postanowień i powołać się na nie. Istotne jest także, aby wynajmujący zweryfikował najemcę i osobiście spisał do umowy jego dane z dokumentu tożsamości, np. karty pobytu lub paszportu.

W ramach uspokojenia samego siebie, wynajmujący może poprosić najemcę nie tylko o przedstawienie zaświadczenia o wysokości dochodów od pracodawcy, ale też o kopię deklaracji podatkowej, czy też listu polecającego od poprzedniego wynajmującego etc. Praktyka taka jest powszechna w krajach Europy Zachodniej, a przepisy obowiązujące w Polsce tego rodzaju działań nie zabraniają.

W jakim języku powinna być sporządzona umowa najmu z cudzoziemcem?

ML: Formalnie przepisy prawa nie nakładają obowiązku tłumaczenia umowy najmu zawartej z obcokrajowcem, który nie włada językiem polskim w stopniu dostatecznym. W obrocie większość umów jest sporządzona w języku polskim – co należy jednak uznać za postępowanie niewłaściwe i nieracjonalne. W interesie wynajmującego leży przecież to, by najemca był świadomy obowiązków jakie na siebie bierze.

Przestrzegam także przed zbyt pochopnym założeniem, że umowa sporządzona po angielsku wystarczy dla obu stron. Abstrahując, że znajomość angielskiego może nie być wystarczająca, to problemy mogą się także pojawić w sądzie i w urzędach, które zawsze będą żądały wersji polskiej lub przysięgłego tłumaczenie takiej umowy na polski.

Dlatego najlepiej sporządzić umowę w dwóch wersjach językowych: polskiej i w ojczystym języku najemcy.

A co, gdy obie wersje językowe będą się od siebie różnić?

ML: Tak się może zdarzyć, dlatego w umowie powinien być zapis, który ustala, że w razie wątpliwości interpretacyjnych decyduje wersja polska. Natomiast, aby w razie nieporozumień z najemcą nie trzeba było jeździć do sądu, na przykład do Seulu, czy stosować prawa koreańskiego – zalecam dodanie w umowie najmu dwóch klauzul, a mianowicie ustalających, że spory rozstrzygane będą przez sąd polski i wedle prawa polskiego.

Skoro mowa o sądach – o co polscy wynajmujący sądzą się z cudzoziemcami najczęściej?

ML: Sprawy sądowe przeciwko obcokrajowcom dotyczą najczęściej zaległości czynszowych bądź zniszczeń w wynajmowanym lokalu. Te ostatnie wynikają z różnic kulturowych i innego rozumienia czy innych standardów normalnego zużycia lokalu. Warto zatem w umowie ustalić, co rozumiemy pod pojęciem „normalnego zużycia lokalu”. Rekomenduje także, aby wynajmujący zabezpieczył się, pobierając od zagranicznego najemcy wyższą kaucję, której będzie mógł ewentualnie użyć na zaspokojenie swoich roszczeń względem najemcy.

Czy nie jest tak, że wysokość kaucji regulują przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego?

ML: Tak, ale w większości przypadków klasycznej umowy najmu okazjonalnego z cudzoziemcem nie zawrzemy. Trudno im bowiem wskazać mieszkanie, do którego miałaby nastąpić eksmisja. Znajdziemy się zatem w rygorze przepisów Kodeksu Cywilnego. I tu wysokość kaucji oraz okres na jaki zawierana jest umowa możemy kształtować dowolnie.

Warto natomiast pamiętać, że w każdej umowie najmu z cudzoziemcem możemy zawrzeć zobowiązanie do poddania się egzekucji w myśl Art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego i uzależnić wydanie kluczy od mieszkania od otrzymania tego rodzaju oświadczenia. Tego rodzaju zobowiązanie może brzmieć:

Najemca w terminie do 7 dni od podpisania niniejszej umowy podda się egzekucji w myśl Art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego w tym terminie przekaże Wynajmującemu oświadczenie o poddaniu się egzekucji odnośnie:
obowiązku dobrowolnego opuszczenia, opróżnienia i wydania ww. lokalu mieszkalnego po wypowiedzeniu/rozwiązaniu Umowy bez względu na przyczynę,
obowiązku zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu oraz innych należności wynikających z niniejszej umowy wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od dnia wymagalności poszczególnych kwot czynszu do ich zapłaty i należnościami ubocznymi w postaci kosztów dochodzenia roszczeń, kosztów przywrócenia przedmiotu najmu od stanu zgodnego z umową – do maksymalnej kwoty 30 000 PLN, przy czym zdarzeniem, od którego uzależnione będzie wykonanie obowiązku jest brak zapłaty jakiejkolwiek z wyżej wymienionych kwot w terminie określonym w wezwaniu do zapłaty wysłanym na adres: Wesoła 15, Wrocław lub inny znany Wynajmującemu.
Tego rodzaju oświadczenie pozwoli nam – mimo braku umowy najmu okazjonalnego – uniknąć procesu eksmisyjnego.

Wielu wynajmujących zastanawia się – czy bezpieczne jest dla nich zameldowanie obcokrajowca w wynajmowanym lokalu?

ML: Tym, którzy się tego obawiają, chciałabym wyjaśnić, że udzielenie zgody na meldunek nie jest równoznaczne z tym, że właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć umowy, gdy np. najemca nie będzie płacił czynszu, lub eksmitować byłego najemcy. Co do zasady odradzam jednak zawieranie umów najmu z obcokrajowcami na czas nieoznaczony, wówczas bowiem najemca może zameldować się na pobyt stały, co może utrudnić właścicielowi np. sprzedaż mieszkania.

No i na koniec sytuacja, której obawia się wielu wynajmujących – jeden najemca, a wielu lokatorów? Czy i jak można się przed nią zabezpieczyć?

ML: Sytuacji takiej nie da się wykluczyć. Można natomiast w umowie sprecyzować, że w lokalu mogą zamieszkiwać tylko wskazane z nazwiska i imienia osoby, a dłuższy pobyt w lokalu innych osób stanowi oddanie lokalu do używania osobom trzecim i jednocześnie podstawę do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia. Warto także o taką okoliczność rozszerzyć oświadczenie z art. 777 k.p.c.

O ile mamy zawartą umowę najmu okazjonalnego, to warto pamiętać także, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy lokator oddał do bezpłatnego używania albo podnajął lokal lub jego część, np. pokój, bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Radzę by takie zapisy dodawać do umowy najmu z obcokrajowcami także ze względów „edukacyjnych”.

O czym warto pamiętać, zawierając umowę najmu z obcokrajowcami to to, że umowa najmu pełni nie tylko rolę kontraktu prawnego ale również czegoś w rodzaju instrukcji obsługi dla obcokrajowca, który nie zna nie tylko polskich przepisów prawnych ale również zwyczajów i norm społecznych w tym zakresie obowiązujących. Dlatego koniecznie umowy te muszą być sporządzone w języku zrozumiałym dla naszego najemcy.