Małgorzata Ludwik: Paradoksalnie – ani kodeks cywilny, ani inne akty prawne nie definiują pojęcia „lokal użytkowy”. Pojęcie to pojawia się jedynie w art. 12 ust. 3 Ustawy o własności lokali, który brzmi:

Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

ML: Z potrzeby praktyki oraz ze zróżnicowania sytuacji prawnej lokali użytkowych i mieszkalnych. Różnice te przejawiają się choćby w innych wymogach technicznych dot. lokali mieszkalnych lub użytkowych, ich stopnia zacienienia oraz w innej stawce podatku VAT, która ma zastosowanie przy sprzedaży tych dwóch rodzajów lokali.

Wydzielenie lokali użytkowych, jako odrębnej kategorii lokali wyraźne jest w art. 2 ust. Ustawy o własności lokali, który mówi, że odrębne nieruchomości mogą stanowić lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami. Lokale o innym przeznaczeniu to właśnie lokale użytkowe.

Precyzując zatem, czym jest lokal użytkowy można spokojnie stwierdzić, że jest to część budynku składająca się z jednego lub większej ilości pomieszczeń, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, nie będący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Lokalem użytkowym będzie więc na przykład pomieszczenie biurowe, gabinet lekarski, lokal sklepowy, lokal produkcyjny czy magazyn.

ML:To istotny problem. Lokal użytkowy podobnie jak lokal mieszkalny, by mógł być odrębną nieruchomością, to znaczy by mógł być przedmiotem obrotu lub mówić prościej, by mógł być sprzedany czy wynajęty musi posiadać zaświadczenie o samodzielności. W tym zaświadczeniu widnieje także informacja o przeznaczeniu lokalu, to znaczy czy jest on lokalem mieszkalnym czy użytkowym.

Samodzielna zmiana przeznaczenia lokalu stanowi naruszenie przepisów art. 71 prawa budowlanego, inaczej określaną jako samowola budowlana.

ML: Dokładnie tak. Wynajem lokalu użytkowego na cele mieszkalne, nawet jeżeli lokal jest odpowiednio wyposażony i nie potrzebuje przeróbek, stanowi samowolną zmianę przeznaczenia lokalu, za co jego właścicielowi grozi grzywna w wysokości 2000 zł oraz wstrzymanie użytkowania lokalu do czasu zalegalizowania zmiany jego przeznaczenia.

Z kolei problem z mikrokawalerkami, takimi poniżej 25 metrów kwadratowych polega na tym, że zmiany przeznaczenia lokalu na mieszkalny w takim wypadku nie da się w ogóle przeprowadzić.

ML: Od 2018 r. nowe mieszkanie w Polsce musi mieć minimum 25 mkw. Mówi o tym par. 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie.

Mimo to deweloperzy masowo budują lokale użytkowe o powierzchni od 19 do 24 metrów kwadratowych i nazywają je mikrokawalerkami. To sugeruje mieszkalny charakter takiego lokalu.

Jest tak, ponieważ Inwestycje w nieruchomości wobec wysokiej inflacji stały się jedną z najpopularniejszych form lokaty kapitału, a dzięki ich małym metrażowi są one dostępne szerokiemu gronu inwestorów. Pomimo zawirowań na rynku najmu cały czas znajdują się też na nie najemcy. A skoro klientów nie brakuje to i są deweloperzy, które takie lokale budują. Ci ostatni poszukują również innego sposobu na dostarczenie na rynek produktu o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. oraz sposobu na wykorzystanie nieruchomości przewidzianych w miejscowych planach pod usługi, szczególnie z uwagi na niepewną sytuację na rynku hotelarskim.

ML: Niestety tak. Także z uwagi na to, że obecnie nie ma również legalnej definicji mikroapartamentu oraz podstaw prawnych, które pozwalałyby na podjęcie działań zakazujących używania tego rodzaju określenia, mimo że w większości z nich legalnie mieszkać – w każdym razie długoterminowo – nie można.

Podejmowano próby ukrócenia tego typu praktyk, ale spełzły one na niczym.

Dlatego w aktualnym stanie prawnym wygląda to tak, legalnie mogę wybudować lokal do 25 metrów, legalnie mogę go sprzedać nawet nazywając mikrokawalerką, ale ryzyko całej transakcji ostatecznie ponosi kupujący, który – o ile zakładał mieszkaniowy charakter wykorzystania lokalu – w ten sposób z lokalu legalni korzystać nie będzie mógł.

ML: Nowa ustawa deweloperska, która weszła w życie w lipcu tego roku nakłada na deweloperów obowiązek informowania, że taki lokal ma charakter użytkowy. I na tym koniec, choć postulaty niektórych prawników szły dalej. Osobiście też uważam, że warto uregulować budowę mikroapartamentów prawnie. – Warte rozważenia jest objęcie działalności deweloperskiej w tym zakresie nadzorem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, co łączyłoby się z wprowadzeniem obowiązku informowanie nabywców o niemożności wykorzystywania mikroapartamentów, zgodnie z prawem, do celów mieszkalnych, mimo iż faktyczna funkcjonalność tychże nieruchomości to umożliwia.

ML: Nie i myślę, że w dalszym ciągu lokale takie będą chętnie kupowane, nawet gdy są użytkowe. Tym bardziej, że nabycie lokalu użytkowego może się podatkowo bardziej opłacać.

Lokale użytkowe objęte są przy sprzedaży wyższą stawką podatku VAT, tj. 23 proc. nie jak w przypadku mieszkań – 8 proc. Wpływa to na wyższe ceny w przeliczeniu na 1 mkw, ale ci, co nabywają je w celu wynajmu, będą mogli odliczyć VAT, nawet gdy nie czynią tego w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach najmu prywatnego.

O atrakcyjności lokali użytkowych może przesądzić także możliwość ich dalszej amortyzacji (w tym przyspieszonej), którą to możliwość Polski Ład wyłączył w stosunku do lokali mieszkalnych.