Używana nieruchomość wprowadzana do działalności gospodarczej – jak amortyzować

Jeżeli przedsiębiorca zamierza używaną nieruchomość wprowadzić do działalności gospodarczej, to musi poczynić pewne ustalenia zanim zacznie dokonywać odpisów amortyzacyjnych. W dzisiejszej publikacji opiszemy, o czym należy wiedzieć i pamiętać wprowadzając używaną nieruchomość do działalności gospodarczej.

Kiedy mówimy o wprowadzeniu nieruchomości do działalności gospodarczej?

Jeżeli nieruchomość zostanie przez nas nabyta poza prowadzoną działalnością gospodarczą, czy to w drodze zakupu, czy może spadku czy darowizny, to wówczas ujęcie takiego składnika majątkowego w firmie wymaga podjęcia kilku działań. Przepisy podatkowe niestety nie reguluję tej kwestii w żaden formy sposób. Dlatego to sam przedsiębiorca powinien przygotować dokument, na podstawie którego nieruchomość zostanie ujęta w ewidencji środków trwałych w firmie, może to być przykładowo sporządzenie oświadczenia.

Jak powinno się dokonać wyceny nieruchomości wprowadzanej do majątku firmy?

Punktem wyjścia do rozpoczęcia amortyzacji nieruchomości będzie ustalenie jej wartości początkowej. Jak się okazuje nie jest to bardzo często taka oczywista kwestia. Jak zajrzymy do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to dowiemy się z niej, że:

Jeżeli przedsiębiorca będzie miał problem z ustaleniem ceny nabycia, to z pomocą przychodzi nam kolejny przepis (art. 22g ust. 8 ustawy PIT), w którym przeczytamy, że w takich przypadkach wartość początkową takich środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez przedsiębiorcę, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub wykazu środków trwałych. Jednak muszą w takim przypadku istnieć ku temu uzasadnione przyczyny.

Co do zasady podstawą wyceny nieruchomości powinna być cena nabycia, która widnieje w akcie notarialnym. Jednak problematyczne mogą być przypadki, w których nieruchomość jest wiekowa, była przekazywana z pokolenia na pokolenie, bądź też po jej zakupie właściciel poniósł znaczne nakłady na jej remont, ulepszenie, które nie zawsze też są właściwie udokumentowane. Nic więc dziwnego, że przedsiębiorcy mają dylemat, jaką wartość nieruchomości wpisać na oświadczeniu, które będzie podstawą ujęcia w ewidencji. Poniżej opiszemy, jakie jest podejście organów podatkowych do tego tematu.

Ustalenie wartości początkowej używanej nieruchomości – podejście organów podatkowych

Mówiąc o podejściu organów podatkowych mamy na myśli, jakie stanowisko prezentują w wydawanych interpretacjach podatkowych. W jednej z interpretacji z dnia 07.09.2017 r. nr 0115-KDIT3.4011.191.2017.1.DW została poruszona przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) następująca kwestia. Małżonkowie nabyli nieruchomość we wspólności majątkowej małżeńskiej wiele lat wcześniej. W międzyczasie ponieśli znaczne nakłady na jej remont. Po kilku latach małżonkowie postanowili wprowadzić nieruchomość do działalności gospodarczej i rozpocząć jej amortyzację, przyjmując jako wartość początkową cenę rynkową z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych. Z takim podejściem nie zgodził się Dyrektor KIS, który uznał stanowisko małżonków za nieprawidłowe. W uzasadnieniu napisał m.in., że jako wartość początkową przyjmuje się w razie odpłatnego nabycia cenę tego nabycia. W tej kwocie mogą być również uwzględnione zużyte rzeczowe składniki majątku i nabywane usługi obce, koszty wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi i inne koszty, które można zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych, nie znajdzie się tutaj natomiast wartość pracy własnej przedsiębiorcy, jego małżonka i małoletnich dzieci (art. 22g ust. 4 ustawy PIT). W tym przypadku, w ocenie Dyrektora KIS, jako wartość początkowa nieruchomości powinna być brana pod uwagę cena z aktu notarialnego.

W innej interpretacji nr 0112-KDIL2-2.4011.1118.2021.2.AG z dnia 04.04.2022 r. Dyrektor KIS zajął również podobne stanowisko. Uznał bowiem, że nieruchomość nabyta do celów prowadzonej działalności gospodarczej nie może być wycenia według cen rynkowych tylko według udokumentowanej ceny nabycia, która nie może przekraczać wartości rynkowej. Jak się jednak okazuje podejście organów podatkowych nie jest jednolite. W innej interpretacji nr 0115-KDIT3.4011.550.2020.2.JG z dnia 27.11.2020 r. Dyrektor KIS uznał, że wyceny nieruchomości można dokonać z uwzględnieniem cen rynkowych. We wniosku była podana informacja, że zapłata za modernizację i remont nieruchomości miała najczęściej charakter gotówkowy, nie zostały zachowane żadne dokumenty w postaci paragonów czy faktur. W ocenie Dyrektora KIS ustalenie rzeczywistej wysokości wydatków na podstawie posiadanej dokumentacji nie jest możliwe z przyczyn obiektywnych, dlatego można w tym przypadku zastosować wycenę według wartości rynkowej nieruchomości.

Amortyzacja nieruchomości mieszkalnych od 2022 roku

Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych znajduje się w ustawie o podatku PIT w formie załącznika do ustawy. Z uwagi na zmianę przepisów odnośnie amortyzacji budynków mieszkalnych, którą wprowadziła ustawa o Polskim Ładzie, obecnie taka amortyzacja nie jest już możliwa, załącznik nr 1 nie zawiera już takiej pozycji.

Z takim podejściem nie zgadzało się szereg osób, które m.in. inwestowały w nieruchomości mieszkalne i korzystały z opodatkowania według skali podatkowej, żeby móc dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Nic więc dziwnego, że zaczęły wpływać wnioski o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych. Według wnioskodawców powinna być możliwość kontynuowania odpisów amortyzacyjnych do nieruchomości mieszkalnych nabytych przed 2022 rokiem, aż do momentu całkowitego zamortyzowania. Takie pytanie zostało zadane przykładowo w interpretacji nr 0113-KDIPT2-1.4011.151.2022.1.AP z dnia 31.03.2022 r. Oczywiście Dyrektor KIS uznał takie stanowisko za nieprawidłowe, w uzasadnieniu napisał m.in., że na podstawie przepisu przejściowego można jedynie do końca 2022 r. zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych, nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r. Do Ministra Finansów zostało nawet zadane pytanie przez dziennikarza w tej sprawie. W udzielonej informacji z dnia 30.12.2021 r. o numerze ID 477572 można przeczytać m.in., że odpisy amortyzacyjne dokonywane od nieruchomości mieszkalnych zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje. Ich późniejsza sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również po ich wycofaniu z działalności nie podlega opodatkowaniu w ramach tego źródła przychodów. Podlega opodatkowaniu, jako odpłatne zbycie nieruchomości i określonych praw majątkowych (art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy PIT). W ocenie MF przepisy w dotychczas obowiązującym kształcie pozwalały na to, że takie nieruchomości mieszkaniowe korzystają z podwójnych preferencji w podatku PIT, dlatego zostały one zmienione.

Amortyzacja nieruchomości niemieszkalnych

Obecnie, po wprowadzeniu w życie nowych przepisów przez Polski Ład możliwa jest jedynie amortyzacja od budynków i lokali niemieszkalnych.

Przed rozpoczęciem amortyzacji w pierwszej kolejności należy ustalić prawidłową stawkę amortyzacyjną. W ustawie o PIT można przeczytać, że przedsiębiorcy mogą podane w wykazie stawki podwyższać, o ile były one używane w warunkach:

1. Pogorszonych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2, a więc można roczną stawkę podnieść do 3%.
2. Złych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4, a więc roczna stawka w takim przypadku wyniesie 3,5%.

Amortyzacja używanych budynków niemieszkalnych według stawek indywidualnych

Stawki amortyzacyjne dla używanych nieruchomości firmowych mogą być również ustalane indywidualnie, przy czym minimalny okres amortyzacji nie może być wówczas krótszy niż 10 lat, z pewnymi wyjątkami:

• trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych,
• kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych

dla nich minimalny okres amortyzacji wynosi 3 lata.

Przy używanych środkach trwałych trzeba zwrócić szczególną uwagę na zapis mówiący o tym, że muszą one być używane przez inny podmiot. Oznacza to, że nie jest możliwe amortyzowanie według stawek indywidualnych nieruchomości, która przed wprowadzeniem była używana przez przedsiębiorcę.

Podsumowanie

Jak widać z przedstawionego opracowania zanim nieruchomość niemieszkalna zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych, to w pierwszej kolejności musimy znać jej wartość początkową. Jeżeli posiadamy akt notarialny, to najczęściej będzie to kwota wynikająca z tego aktu. Jeżeli poniesiemy udokumentowane nakłady, to będą one mogły podwyższać wartość początkową, o ile posiadamy stosowne faktury, rachunki potwierdzające poniesienie wydatku. W przeciwnym razie można mieć problem z dowodzeniem swoich racji przed urzędem skarbowym. Szczególnie jeśli będziemy chcieli przyjąć wartość rynkową takiej nieruchomości. W takich przypadkach najlepiej wystąpić z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Począwszy od 2022 roku Polski Ład wprowadził znaczące zmiany co do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Począwszy od 1 stycznia 2023 roku nie będzie można dokonywać odpisów amortyzacyjnych od takich nieruchomości, bez względu na to kiedy zostały nabyte, nie obowiązują prawa nabyte. Oznacza to, że obecnie odpisów amortyzacyjnych mogą dokonywać jedynie przedsiębiorcy, którzy posiadają nieruchomości niemieszkalne, wprowadzone do ewidencji lub wykazu środków trwałych.