Czym jest najem instytucjonalny?

Jeśli masz lokal mieszkalny i chcesz go wynająć, ale nie wiesz, jaki rodzaj umowy najmu wybrać, to przeczytaj poniższy artykuł. Dowiedz się, czy najem instytucjonalny nie byłby dla Ciebie dobrym rozwiązaniem.

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny, podobnie jak najem okazjonalny, uregulowany jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najem instytucjonalny zawierany jest przez następujące strony:

• wynajmującego, którym może być wyłącznie przedsiębiorca, tj. osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali;
• najemcę, którym jest osoba fizyczna, której cele mieszkaniowe mają zostać zaspokojone.

Dla porównania – najem okazjonalny przeznaczony jest wyłącznie dla osób fizycznych, przy czym osoba wynajmująca lokal mieszkalny nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania mieszkań.

A jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat funkcjonowania najmu instytucjonalnego od praktycznej strony, to przejdź tutaj.

Najem instytucjonalny, najem okazjonalny, najem zwykły – różnice

Jeśli chodzi o najem, to poza omawianym najmem instytucjonalnym w przepisach prawa wyróżnia się najem okazjonalny i zwykły (tradycyjny).

Poniżej przedstawiamy w formie tabelarycznej różnice pomiędzy tymi trzema rodzajami najmu.

Umowa najmu instytucjonalnego

Umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta pisemnie w formie aktu notarialnego. Zapamiętać należy, że nie tylko sama umowa najmu instytucjonalnego lokalu musi być zawarta w formie pisemnej, ale również jej zmiany.

Do umowy należy dołączyć następujące załączniki w formie aktu notarialnego:

• oświadczenie najemcy, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w określonym terminie;
• oświadczenie najemcy, że przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Elementami umowy najmu instytucjonalnego są:

• określenie stron umowy,
• przedmiot umowy,
• czas obowiązywania umowy,
• czynsz i dopłaty,
• kaucja,
• obowiązki wynajmującego,
• obowiązki najemcy,
• rozwiązanie umowy,
• zobowiązanie najemcy,
• wydanie lokalu,
• postanowienia końcowe,
• załączniki:
  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w określonym terminie;
  • oświadczenie najemcy, że przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje;
  • wzór protokołu zdawczo-odbiorczego.

Kaucja – ile wynosi kaucja zabezpieczająca?

Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcą kaucji zabezpieczającej, która można być wykorzystana w następujących celach:

• w celu ewentualnego pokrycia należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi;
• w celu ewentualnego pokrycia kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Dodatkowo należy pamiętać, że:

• kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za wynajmowany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu;
• kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu i po potrąceniu ewentualnych należności właściciela;
• można z niej pobrać nieuiszczoną kwotę z tytułu czynszu, jeśli najemca np. nie zapłaci za dany miesiąc (jeśli wynajmujący pobierze z kaucji jakąś część kwoty, to najemca zobowiązany jest do uregulowania brakującej kwoty kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego, a jeżeli w umowie termin taki nie został określony, to zobowiązany jest do uregulowania tej brakującej kwoty w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez właściciela).

Czynsz i inne opłaty

Najemca zobowiązany jest do zapłaty ustalonego i określonego w umowie najmu instytucjonalnego czynszu oraz opłat, które są niezależne od właściciela. Należy również pamiętać, że właściciel może podwyższyć czynsz, ale tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu:

• wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub
• ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy, który został określony w umowie.

Jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, to właściciel zobowiązany jest do doręczenia najemcy żądania opróżnienia lokalu, które musi być sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Takie żądanie powinno zawierać następujące elementy:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu właściciel zobowiązany jest złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (czyli umowie najmu instytucjonalnego, która to została sporządzona w trybie aktu notarialnego) i do takiego wniosku należy dołączyć:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności

Istnieje również możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności charakteryzuje się ona tym, że:

• wynajmujący musi być właścicielem wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta;
• umowa musi zawierać zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal;
• umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego;
• zawierana jest na czas oznaczony;
• umowa zawiera w swej treści oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w określonym terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje;
• jej zawarcie może być również uzależnione od zapłaty kaucji, która nie przekracza sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal (obliczonego według stawki czynszu, określonej w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w dniu jej zawarcia);
• kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu;
• ujawnia się w księdze wieczystej roszczenia najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz ustanowią się hipotekę zabezpieczającą wierzytelność najemcy.

Elementami umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności są:

• określenie stron,
• wskazanie miejsca i daty podpisania umowy,
• przedmiot umowy,
• ustalenie wysokości czynsz najmu, opłat niezależnych od właściciela oraz innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego,
• cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego i harmonogram określający wysokość i terminy płatności poszczególnych rat ceny sprzedaży,
zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny,
• zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie,
• termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu,
• oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy wraz z wnioskiem o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego,
• zgodę wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po wpłacie całej ceny sprzedaży przez najemcę, jeżeli takie obciążenie hipoteczne istnieje,
• oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w konkretnym terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjęcie do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Istnieje możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego umowy, ale nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jest to możliwe w następujących przypadkach:

• jeśli najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki i doprowadza do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• jeśli najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedniego poinformowania go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• jeśli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.

Z kolei najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności po uprzednim pisemnym wezwaniu wynajmującego i wyznaczeniu mu co najmniej 30-dniowego terminu na usunięcie tych wad lub zaniechania uniemożliwiania korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i bezskutecznym upływie tego terminu, jeśli:

• wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników;
• wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Dodatkowo najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, jeśli wystąpią ważne przyczyny związane ze zmianą sytuacji życiowej.

Podsumowanie

Nie każdy może zawrzeć umowę w formie najmu instytucjonalnego, albowiem po stronie wynajmującego może wystąpić tylko osoba fizyczna bądź osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Tym samym jeśli jesteś osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, to najem instytucjonalny nie jest skierowany do Ciebie – możesz wówczas zawrzeć umowę najmu okazjonalnego albo zwykłą umowę najmu.

A jeśli zastanawiasz się, czy wynajem mieszkania za granicą możesz zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, to przeczytaj ten artykuł.