Wynajem lokali mieszkalnych cudzoziemcom

ML: Moim zdaniem przede wszystkim właściciel powinien zadbać o to, aby mieć ważną, pisemną umowę najmu, i to niezależnie, czy jest to najemca premium czy nie. Mając ją, w razie wątpliwości czy sporu będzie mógł sięgnąć do jej postanowień i powołać się na nie. Istotne jest także, aby wynajmujący zweryfikował najemcę i osobiście spisał do umowy jego dane z dokumentu tożsamości, np. karty pobytu lub paszportu.

W ramach uspokojenia samego siebie, wynajmujący może poprosić najemcę nie tylko o przedstawienie zaświadczenia o wysokości dochodów od pracodawcy, ale też o kopię deklaracji podatkowej, czy też listu polecającego od poprzedniego wynajmującego etc. Praktyka taka jest powszechna w krajach Europy Zachodniej, a przepisy obowiązujące w Polsce tego rodzaju działań nie zabraniają.

ML: Formalnie przepisy prawa nie nakładają obowiązku tłumaczenia umowy najmu zawartej z obcokrajowcem, który nie włada językiem polskim w stopniu dostatecznym. W obrocie większość umów jest sporządzona w języku polskim – co należy jednak uznać za postępowanie niewłaściwe i nieracjonalne. W interesie wynajmującego leży przecież to, by najemca był świadomy obowiązków jakie na siebie bierze.

Przestrzegam także przed zbyt pochopnym założeniem, że umowa sporządzona po angielsku wystarczy dla obu stron. Abstrahując, że znajomość angielskiego może nie być wystarczająca, to problemy mogą się także pojawić w sądzie i w urzędach, które zawsze będą żądały wersji polskiej lub przysięgłego tłumaczenie takiej umowy na polski.

Dlatego najlepiej sporządzić umowę w dwóch wersjach językowych: polskiej i w ojczystym języku najemcy.

ML: Tak się może zdarzyć, dlatego w umowie powinien być zapis, który ustala, że w razie wątpliwości interpretacyjnych decyduje wersja polska. Natomiast, aby w razie nieporozumień z najemcą nie trzeba było jeździć do sądu, na przykład do Seulu, czy stosować prawa koreańskiego – zalecam dodanie w umowie najmu dwóch klauzul, a mianowicie ustalających, że spory rozstrzygane będą przez sąd polski i wedle prawa polskiego.

ML: Sprawy sądowe przeciwko obcokrajowcom dotyczą najczęściej zaległości czynszowych bądź zniszczeń w wynajmowanym lokalu. Te ostatnie wynikają z różnic kulturowych i innego rozumienia czy innych standardów normalnego zużycia lokalu. Warto zatem w umowie ustalić, co rozumiemy pod pojęciem „normalnego zużycia lokalu”. Rekomenduje także, aby wynajmujący zabezpieczył się, pobierając od zagranicznego najemcy wyższą kaucję, której będzie mógł ewentualnie użyć na zaspokojenie swoich roszczeń względem najemcy.

ML: Tak, ale w większości przypadków klasycznej umowy najmu okazjonalnego z cudzoziemcem nie zawrzemy. Trudno im bowiem wskazać mieszkanie, do którego miałaby nastąpić eksmisja. Znajdziemy się zatem w rygorze przepisów Kodeksu Cywilnego. I tu wysokość kaucji oraz okres na jaki zawierana jest umowa możemy kształtować dowolnie.

Warto natomiast pamiętać, że w każdej umowie najmu z cudzoziemcem możemy zawrzeć zobowiązanie do poddania się egzekucji w myśl Art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego i uzależnić wydanie kluczy od mieszkania od otrzymania tego rodzaju oświadczenia. Tego rodzaju zobowiązanie może brzmieć:

ML: Tym, którzy się tego obawiają, chciałabym wyjaśnić, że udzielenie zgody na meldunek nie jest równoznaczne z tym, że właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć umowy, gdy np. najemca nie będzie płacił czynszu, lub eksmitować byłego najemcy. Co do zasady odradzam jednak zawieranie umów najmu z obcokrajowcami na czas nieoznaczony, wówczas bowiem najemca może zameldować się na pobyt stały, co może utrudnić właścicielowi np. sprzedaż mieszkania.

ML: Sytuacji takiej nie da się wykluczyć. Można natomiast w umowie sprecyzować, że w lokalu mogą zamieszkiwać tylko wskazane z nazwiska i imienia osoby, a dłuższy pobyt w lokalu innych osób stanowi oddanie lokalu do używania osobom trzecim i jednocześnie podstawę do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia. Warto także o taką okoliczność rozszerzyć oświadczenie z art. 777 k.p.c.

O ile mamy zawartą umowę najmu okazjonalnego, to warto pamiętać także, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy lokator oddał do bezpłatnego używania albo podnajął lokal lub jego część, np. pokój, bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Radzę by takie zapisy dodawać do umowy najmu z obcokrajowcami także ze względów „edukacyjnych”.

O czym warto pamiętać, zawierając umowę najmu z obcokrajowcami to to, że umowa najmu pełni nie tylko rolę kontraktu prawnego ale również czegoś w rodzaju instrukcji obsługi dla obcokrajowca, który nie zna nie tylko polskich przepisów prawnych ale również zwyczajów i norm społecznych w tym zakresie obowiązujących. Dlatego koniecznie umowy te muszą być sporządzone w języku zrozumiałym dla naszego najemcy.