Czym jest flipping nieruchomości i jak go rozliczyć?

Co to flipping nieruchomości?

Flipping jest jednym ze sposobów inwestowania w nieruchomości. Opiera się na zakupie mieszkań (po niższej cenie), ich renowacji w celu podniesienia ich wartości, aby następnie sprzedać je z zyskiem.

Ta strategia inwestycyjna charakteryzuje się możliwością osiągnięcia atrakcyjnych przychodów w krótkim czasie. W związku z tym nierozerwalnie wiąże z wyższym ryzykiem. Wymaga także dosyć dużego zaangażowania inwestora. Przeważnie taniej kupowane wymagają remontów, które powinny trwać jak najkrócej, aby sprzedaż nieruchomości odbyła się jak najszybciej. Należy również pamiętać o kosztach związanych z zobowiązaniami podatkowymi, kredytami zaciągniętymi na poczet zakupu, opłatą mediów itp.

Zalety i wady flippingu

Flipping mieszkań nie jest dla każdego. To szybki, ale i dosyć ryzykowny sposób powiększania kapitału i wymaga posiadania wiedzy o uwarunkowaniach rynkowych, doświadczenia. Jakie są zalety i wady house flippingu?

ZALETY

• Zysk – przyjmuje się, iż przeciętny flip nieruchomości gwarantuje zysk w wysokości 30 000 zł (wg Wielkiej Ankiety Flippingu z 2021 roku);
• Nabycie doświadczenia – ta strategia wymaga nabycia wielu umiejętności, wiedzy o panujących trendach rynkowych, krytycznego myślenia itp. Wszystko to przyczynia się do nabywania bezcennego doświadczenia, dzięki któremu łatwiej będziesz podejmować inne decyzje finansowe czy inwestycyjne;
• Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego – posiadanie różnego rodzaju instrumentów finansowych, aktywów umożliwia budowanie Ci stabilnego portfela inwestycyjnego, który będzie Ci przynosić atrakcyjne przychody.

WADY

• Remont nieruchomości zniszczonych lub z wadami – stosunkowo niska cena mieszkań, zazwyczaj wiąże się z ryzykiem wystąpienia problemów na etapie remontu. Jeśli źle ocenisz koszty odnowienia nieruchomości, może to pochłonąć zbyt wiele Twojego kapitału i czasu, których późniejsza sprzedaż nie pokryje;
• Wymaga strategicznego podejścia – aby osiągnąć jak najwyższą marżę zysku, musisz jednocześnie maksymalnie zredukować koszty. Często jest to trudne zadanie i wymaga szybkiego podejmowania trafnych decyzji. Konieczne jest zatem posiadanie dobrego planu, aby być przygotowanym na wiele możliwych scenariuszy;
• Zmienny czas sprzedaży – celem flippingu jest jak najszybsze sprzedanie wyremontowanej nieruchomości, aby w jak najkrótszym czasie osiągnąć pożądane zyski. Rynek jest jednak bardzo zmienny i dynamiczny, co wymusza często na inwestorze szybką reakcję. Błędna decyzja może oznaczać duże straty finansowe;
• Nieprzewidziane koszty – pomimo posiadanej strategii, planu, budżetu, nie jesteś w stanie przewidzieć wszystkich możliwych zdarzeń. Niektóre z nich mogą skutkować nieplanowanymi kosztami.

Jak rozliczyć flipping nieruchomości?

Transakcje związane z flippingiem mieszkań wiążą się z zapłatą podatku. Na jakich zasadach należy rozpatrywać ten aspekt i od jakich czynników zależy wysokość i rodzaj zobowiązania podatkowego?

Podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości

W myśl art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
• prawa wieczystego użytkowania gruntów;
• innych rzeczy, jeżeli:

– odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyżej przedstawionych przypadkach – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie;

– w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Osoba, która dokonała sprzedaży nieruchomości, aby następnie zakupić kolejną, przeznaczoną do własnych celów mieszkaniowych, musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym. Uzyskane dochody, przychody, koszt uzyskania przychodów oraz odpisy amortyzacyjne należy umieścić w formularzu PIT-39. Stawka podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19% (wg opodatkowania liniowego).

Istnieje również możliwość opłacenia zobowiązania na zasadach ogólnych (skali podatkowej). Jeśli przychody nie przekroczą wyznaczonego progu podatkowy (który wynosi na ten moment 120 000 zł) opodatkowanie wynosi 17%. Powyżej tej wartości – 32%.

Jak uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości?

Czy możliwe jest uniknięcie zapłaty zobowiązania podatkowego z tytułu sprzedaży mieszkania?

Podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

Istnieje taka opcja w przypadku sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Mówi o tym art. 10 ust 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przepisy obejmują również kwestię zmienności cen rynkowych oraz możliwych rozbieżności z informacjami zawartymi w dokumentacji (takiej jak np. akt notarialny) a stanem faktycznym. W związku z tym art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zakłada, iż przychodem z m.in. odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli cena, bez konkretnej przyczyny, odbiega znacząco od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. W takiej sytuacji uwzględnia się opinię powołanych w danej sprawie biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Ulga mieszkaniowa

Warto przytoczyć również art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych który brzmi:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Za wydatki poniesione na wskazane cele uznaje się:

• Koszty związane z nabyciem budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu bądź udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
• Koszty nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
• Zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego […];
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Wg art. 21 ust 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie podatkowe, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Podsumowanie

Flipping mieszkań w dużej mierze wymaga dobrze przygotowanego planu, strategii oraz wiedzy. Należy mieć również na uwadze regulacje podatkowe, które determinują, jakąś część z uzyskanych przychodów masz obowiązek przekazać na rzecz państwa.