Najem lokalu użytkowego a podatek VAT

Więcej na ten temat przeczytasz w niniejszym artykule.

Zwolnienie z podatku VAT

Każdy przedsiębiorca podlega obowiązkowej rejestracji i uiszczania podatku VAT, który jest uregulowany ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT).

Przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT jest:

• sprzedaż towarów i usług w Polsce
• eksport towarów
• import towarów
• wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów
• wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednakże ustawodawca w ustawie o VAT przewidział zwolnienia podatkowe, które są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania.

W ustawie z dnia z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług występują dwa rodzaje zwolnień:

• zwolnienie podmiotowe – gdy przychody podatnika nie przekroczyły w poprzednim roku podatkowym limitu 200 tys. zł.;
• zwolnienie przedmiotowe – gdy podatnik świadczy usługi określone w przepisie art. 43 ustawy o VAT.

Przechodząc jednak do zagadnienia związanego ze zwolnieniem przedmiotowym, to wskazać należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być właśnie albo opodatkowana właściwą stawką albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Jak wskazano powyżej, zakres i zasady zwolnienia z podatku VAT zostały określone m.in. w przepisie art. 43 ustawy o VAT.

Zastanawiasz się co z podatkiem VAT od części składowej nieruchomości? Jeśli tak, to przejdź tutaj.

Najem lokalu użytkowego a podatek VAT

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Zgodnie z tym przepisem zwolnione z podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, pod warunkiem, że:

• lokal będzie o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości;
• na własny rachunek,
• wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Aby można mówić o zwolnieniu przedmiotowym, to muszą zostać spełnione wszystkie powyższe przesłanki. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi – wynajem lokalu użytkowego na cele prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu według stawki 23%.

Tym samym, aby móc skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT, istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę, co oznacza, że najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe.

Jeśli chcesz wiedzieć, co powinna zawierać umowa najmu lokalu użytkowego, to przejdź tutaj, gdzie dowiesz się jakie są jej najważniejsze elementy oraz pobierzesz darmowy wzór.

Warto również zapamiętać, że nie ma znaczenia to, że przedmiot najmu np. znajduje się w budynku o charakterze mieszkalnym. Gdy lokal jest oddany w najem przedsiębiorcy, który nie wykorzystuje go w celach mieszkaniowych tylko w celach prowadzenia działalności gospodarczej, to nie można mówić o własnych celach mieszkaniowych tylko o celach biznesowych. Nawet jeśli najemca wynajmowany lokal będzie oddawał przykładowo w dalszy najem (o ile umowa najmu taką możliwość przewiduje) albo wykorzysta go jako lokal mieszkalny dla swoich pracowników, to również nie można mówić o spełnieniu przesłanek celów mieszkaniowych i zastosowaniu zwolnienia z podatku VAT.

W takim przypadku wynajem jest związany co do zasady z prowadzoną działalnością gospodarczą mimo, że poniekąd są zaspakajane potrzeby mieszkaniowe zatrudnionych pracowników. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 listopada 2020 r., sygn. akt I SA/Po 505/20 Skoro podatnik wynajmuje nieruchomości mieszkalne najemcy będącemu przedsiębiorcą, który następnie podnajmuje je firmom, które przeznaczają je dla swoich pracowników, to nie można uznać, że została spełniona przesłanka wynajmu nieruchomości „wyłącznie na cele mieszkaniowe” w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.

Z uwagi na to, że ustawa o VAT nie zawiera definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, to należy pomocniczo sięgnąć do przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis art. 2 ust. 2 tejże ustawy stanowi, że Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Dodatkowo w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. wskazano, że poprzez:

• mieszkanie – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego [por. §3 pkt 9];
• pomieszczenie mieszkalne – należy przez to rozumieć pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego [§3 pkt §10];
• lokal użytkowy – należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym [§3 pkt 14].

Z powyższych definicji jasno wynika różnica zachodząca pomiędzy lokalem o charakterze mieszkalnym a lokalem użytkowym – oba te pomieszczenia mają inny cel oraz inne przeznaczenie.

Zatem w przedmiocie zwolnienia z podatku VAT w zakresie najmu nieruchomości należy zwrócić uwagę na cel świadczonych usług, przy czym realizacja celu wynajmu następuje przez najemcę. Fakt wynajęcia najemcy lokalu w celach mieszkalnych, czyli gdy lokal ten będzie służył zaspokajaniu jego podstawowych potrzeb mieszkaniowych będzie podlegał zwolnieniu z podatku VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji podatkowych, przykładowo w:

• interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 grudnia 2023 r., sygn. akt 0112-KDIL1-1.4012.550.2023.4.AR;
• interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 grudnia 2023 r., sygn. akt 0114-KDIP1-1.4012.510.2023.2.MKA;
• interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 października 2023 r., sygn. akt 0111-KDIB3-1.4012.501.2023.2.WN;
• interpretacji indywidulanej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 sierpnia 2019 r., sygn. akt 0112-KDIL2-2.4012.324.2019.2.LS.

Podsumowanie

Zastosowanie zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wymaga, aby jednocześnie zostały spełnione następujące przesłanki, tj. wynajmujący musi świadczyć usługę najmu na własny rachunek, a usługa musi dotyczyć nieruchomości (lokalu) o charakterze mieszkalnym. Ważne jest przy tym, aby cel najmu był mieszkaniowy, a nie gospodarczy. Bowiem z treści przepisu wprost wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT jest usługa najmu przeznaczona wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Chcesz wiedzieć czym jest ulga mieszkaniowa? Jeśli tak, to przeczytaj ten artykuł.