Blog ifirma.pl

Umowa o roboty budowlane – treść i przedmiot umowy + wzór

|
|
7 minut czytania
Zastanawiasz się co powinna zawierać umowa o roboty budowlane i jakie są główne obowiązki stron podejmowanej umowy ? W niniejszym artykule dowiesz się jakie są jej najważniejsze elementy oraz co powinna regulować, tak aby zabezpieczyć interesy obu stron.
Biuro rachunkowe - ifirma.pl

Umowa o roboty budowlane a przepisy prawa cywilnego

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia [por. art. 647 Kodeksu cywilnego].

Stronami umowy o roboty budowlane są:

  • inwestor (zamawiający) – może nim być osoba fizyczna, jak i osoba prawna czy też jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która zamawia wykonanie obiektu budowlanego;
  • wykonawca – podmiot, który samodzielnie, bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót, tj. generalny wykonawca, jak i podmiot korzystający w tej mierze, tj. główny wykonawca z usług innych wyspecjalizowanych podmiotów tzw. podwykonawców, czyli dalszych wykonawców.
  • Pod pojęciem „roboty budowlane” należy rozumieć budowę, tj. czyli wykonywanie obiektu budowlanego, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego oraz prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie. Zobowiązanie wynikające z umowy o roboty budowlane ma charakter zobowiązania rezultatu. W umowie o dzieło strony muszą oznaczyć dzieło, a w umowie o roboty budowlane określić „obiekt”, który ma zostać przez wykonawcę oddany. Jednakże “obiekt” ma być wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy.

    Umowa o roboty budowlane jest innym rodzajem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym jest wielkość i złożoność danej inwestycji – umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych.

    Świadczysz usługi budowlane na terenie Niemiec? Tutaj sprawdzisz, w jaki sposób powinny być opodatkowane w VAT.

    Umowa o roboty budowlane cechuje się takimi elementami jak:

    • zastosowanie dokumentacji projektowej;
    • korzystanie z dziennika budowy;
    • przekazanie terenu budowy, lub jego wyodrębnionej części;
    • występowanie zinstytucjonalizowanego nadzoru [tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 kwietnia 2021 r., sygn. akt V AGa 59/19].

    Wzór umowy o roboty budowlane znajdziesz tutaj.

    Obowiązki stron umowy o roboty budowlane

    Obowiązki wykonawcy

    Podstawowym obowiązkiem wykonawcy, który wynika wprost z przepisu art. 647 Kodeksu cywilnego, jest oddanie określonego w umowie obiektu. Warto zauważyć, że realizacja inwestycji podlega przepisom prawa budowlanego.

    Obowiązki inwestora

    Z kolei wśród obowiązków inwestora znajdują się przede wszystkim czynności związane z:

    • przygotowaniem robót, w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu;
    • odebranie obiektu;
    • zapłata umówionego wynagrodzenia.

    Jednakże powyższy (ustawowy) zakres obowiązków może być dowolnie modyfikowany przez strony umowy.

    Obowiązki inwestora można podzielić na dwie zasadnicze kategorie, zależnie od tego, czy są one wykonywane przed rozpoczęciem, czy po zakończeniu robót budowlanych lub ich części. Pierwsza z tych kategorii obejmuje obowiązki, których wykonanie ma na celu stworzenie wykonawcy możliwości przystąpienia do wykonywania robót budowlanych. Zakres tych obowiązków wynika przede wszystkim z właściwych przepisów określających czynności, które muszą być dokonane przez inwestora przed rozpoczęciem przez wykonawcę robót budowlanych. Do pierwszej kategorii tych obowiązków inwestora należy w szczególności dostarczenie projektu oraz przekazanie terenu budowy, do drugiej – odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Obowiązki te mogą być doprecyzowane, rozszerzone lub ograniczone w umowie o roboty budowlane w granicach określonych w art. 3531 k.c. Obowiązki inwestora należące do pierwszej kategorii dotyczą m.in. takich czynności, bez których wykonawca nie może spełnić świadczenia [tak wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 11 czerwca 2021 r., sygn. akt I AGa 168/20].

    Forma umowy o roboty budowlane

    Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy.

    Umowa o roboty budowlane zawarta bez zachowania formy pisemnej wiąże strony, co oznacza, że taka umowa wywołuje skutki prawne. Zawarcie takiej umowy następuje przez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron, które mogą zostać złożone w formie:

    • pisemnej;
    • ustnej;
    • czynności konkludentne.

    Z kolei przez dokumentację należy rozumieć wszelkie dokumenty mające na celu przygotowanie, realizację i zakończenie inwestycji budowlanej. Wszelkie zmiany i uzupełnienia tej dokumentacji, zwłaszcza prowadzące do zmiany zakresu świadczenia jednej ze stron, wymagają zgody obydwu stron umowy.

    Niezachowanie formy pisemnej umowy podwykonawczej nie powoduje jej nieważności, lecz wyłączenie solidarnej odpowiedzialności inwestora i głównego wykonawcy za wynagrodzenie należne podwykonawcy [por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2021 r., sygn. akt V CSKP 161/21].

    Świadczysz usługi budowlane na zagranicznych nieruchomościach? Tutaj sprawdzisz, jakie wiążą się z tym obowiązki podatkowe.

    Gwarancja zapłaty

    Zgodnie z przepisem art. 649(1) Kodeksu cywilnego:

    • Gwarancji zapłaty za roboty budowlane, zwanej dalej “gwarancją zapłaty”, inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych [por. §1];
    • Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora [por. §2];
    • Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności [por. §3].
    • Gwarancja zapłaty ma na celu zabezpieczenie interesu prawnego wykonawcy lub podwykonawcy. Polega na jednostronnym zobowiązaniu gwaranta, którym najczęściej jest bank, do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej beneficjentowi gwarancji. Gwarancją zapłaty jest nic innego niż gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

      Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy (generalnego wykonawcy) do żądania od inwestora gwarancji zapłaty.

      Roszczenie wykonawcy o ustanowienie gwarancji zostało wzmocnione poprzez przyjęcie bezskuteczności odstąpienia od umowy inwestora, spowodowane żądaniem gwarancji zapłaty. Inwestor zachowuje jednak uprawnienie do odstąpienia od umowy na innych podstawach.

      Jeśli chodzi o wysokość gwarancji, to wskazać należy, że wykonawca (generalny wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora [por. art. 649(3)§1 Kodeksu cywilnego].

      Wykonawca (generalny wykonawca) może w każdym czasie zgłosić żądanie gwarancji zapłaty, a żądanie to powinno uwzględniać wysokość wynagrodzenia, które nie zostało jeszcze zapłacone. W zakresie robót dodatkowych lub koniecznych żądanie gwarancji ogranicza się do robót, które zostały zaakceptowane przez inwestora w formie pisemnej [tak B. Gliniecki [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 649(3)].

      Przesłanką warunkującą wystąpienie z żądaniem zapłaty jest zawarcie umowy o roboty budowlane oraz istnienie zobowiązania z tej umowy w momencie zgłoszenia żądania.

      Brak żądanej gwarancji zapłaty został uregulowany w przepisie art. 649(4) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

      • Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia [por. §1];
      • Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora [por. §2];
      • Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych [por. §3].

      Tym samym jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Z nieuzyskaniem żądanej gwarancji zapłaty można się również spotkać w przypadku, gdy w prawidłowo wyznaczonym terminie inwestor nie wydał wykonawcy dokumentu gwarancji oraz w sytuacji, w której gwarancja została ustanowiona, a dokument wydany, jednakże jej treść jest sprzeczna z żądaniem wykonawcy lub wykracza poza zakres dopuszczalnej swobody kształtowania treści gwarancji.

      Jeśli jesteś przedsiębiorcą, a Twój kontrahent nie uiszcza systematycznie zobowiązań wynikających z faktur, to pamiętaj, że wystąpienie do sądu z pozwem o zapłatę umożliwi Ci skierowanie sprawy do komornika. Więcej na ten temat przeczytasz w tym artykule.

      Wzór umowy o roboty budowlane

      Wzór umowy o roboty budowlane możesz pobrać tutaj.

      Podsumowanie

      Niewątpliwie zatem poprzez umowę o roboty budowlane należy rozumieć zobowiązanie wykonawcy do oddania przewidzianego w zawartej umowie obiektu, który został wykonany zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei zaś inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy prawa czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, a także do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

      Jesteś w posiadaniu domku letniskowego i zastanawiasz się czy stanowi on nieruchomość? W tym artykule wyjaśnimy dlaczego i na jakiej podstawie domek letniskowy stanowi rzecz ruchomą i jak jego sprzedaż wpływa na opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Autor ifirma.pl

Adrianna Glapiak

Autorka tekstów prawnych na ifirma.pl. Prawnik posiadająca wieloletnie doświadczenie w doradztwie prawnym oraz podatkowym. Na co dzień swoją wiedzę i doświadczenie poszerza dzięki pracy jako specjalista do spraw prawnych, a czas wolny poświęca na podnoszeniu kwalifikacji w zakresie aspektów prawnych w e-commerce i social mediach oraz szeroko pojętym prawie autorskim.

Z biurem rachunkowym IFIRMA masz i czas, i firmę

Już za 149 zł

miesięcznie

  • Pomagamy w przeniesieniu dokumentów i formalnościach
  • Przydzielamy dedykowaną księgową
  • Wygodnie dostarczasz dokumenty,
a księgowa rozlicza miesiąc i wysyła deklaracje
Zleć księgowość
Myślisz o zmianie księgowego?

Zostaw swój numer telefonu, a my znajdziemy księgowego dla Ciebie.

    Dodaj komentarz

    Zachęcamy do komentowania naszych artykułów. Wyraź swoje zdanie i włącz się w dyskusje z innymi czytelnikami. Na indywidualne pytania (z zakresu podatków i księgowości) użytkowników ifirma.pl odpowiadamy przez e-mail, czat lub telefon – skontaktuj się z nami.

    Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

    Administratorem Twoich danych osobowych jest IFIRMA S.A. z siedzibą we Wrocławiu. Dodając komentarz na blogu, przekazujesz nam swoje dane: imię i nazwisko, adres e-mail oraz treść komentarza. W systemie odnotowywany jest także adres IP, z wykorzystaniem którego dodałeś komentarz. Dane zostają zapisane w bazie systemu WordPress. Twoje dane są przetwarzane na podstawie Twojej zgody, wynikającej z dodania komentarza. Dane są przetwarzane w celu opublikowania komentarza na blogu, jak również w celu obrony lub dochodzenia roszczeń. Dane w bazie systemu WordPress są w niej przechowywane przez okres funkcjonowania bloga. O szczegółach przetwarzania danych przez IFIRMA S.A dowiesz się ze strony polityki prywatności serwisu ifirma.pl.

    Biuro rachunkowe - ifirma.pl
    Twój znajomy zakłada firmę Blog banner

    Mobilnie. Wszędzie

    Z ifirma.pl masz księgowość w swoim telefonie. Wysyłaj dokumenty, sprawdzaj salda i terminy online, gdziekolwiek jesteś. Aplikację znajdziesz na najpopularniejszych platformach.

    Mobilnie