Dorota Łesak 
Co to są REIT-y?
REIT-y (ang. Real Estate Investment Trusts) to rodzaj funduszy inwestycyjnych, które umożliwiają inwestowanie środków w nieruchomości przeznaczone do wynajmu.
Formuła funduszy wspólnego inwestowania umożliwia mniejszym inwestorom wejście na rynek nieruchomości, a następnie uzyskanie proporcjonalnego do wkładu udziału w zyskach z wynajmu.
REIT-y w Polsce?
REIT-y istnieją w 40 krajach świata, wśród nich nie ma Polski.
Co ciekawe, prace nad polskimi REIT-ami (uregulowaniem prawno-podatkowym) rozpoczęto w parlamencie około 7 lat temu. Do tematu powracano parę razy. W praktyce co roku były przygotowywane projekty ustawy, ale żaden nie został zrealizowany – albo został wstrzymany, albo wycofany, albo przełożony do spraw mniej priorytetowych.
Teraz, w 2024 roku, temat polskiej ustawy o REIT-ach powraca. Wspominał o niej obecny minister finansów, Andrzej Domański — jeszcze za czasów, kiedy był posłem. A w kwietniu tego roku o koncepcji unormowania REITów, a także preferencjach podatkowych mówił Jacek Tomczak, wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, który zaprezentował założenia do ustawy o polskich REIT-ach.
Podstawowe założenia dla polskich REIT-ów
Poniżej przedstawiamy koncepcję przedstawioną w kwietniu 2024 roku.
Założenia ogólne
- Odpowiednikiem zagranicznego REIT ma być S.I.N.N, czyli spółka inwestująca w nieruchomości;
- S.I.N.N to wehikuł wspólnego inwestowania na rynku nieruchomości na wynajem – spółka akcyjna;
- Celem S.I.N.N jest umożliwienie inwestorom czerpania korzyści z inwestycji na rynku nieruchomości, tak jakby inwestycje były dokonywane bezpośrednio w nieruchomości, przy jednoczesnym ograniczeniu części ryzyk z tym związanych;
- Zaleta S.I.N.N to budowanie zasobności inwestorów indywidualnych – znoszą one bariery wejścia na rynek nieruchomości, ograniczają ryzyka koncentracji i zrównują sytuację podatkową drobnych inwestorów indywidualnych z dużymi instytucjonalnym;
- Inwestowanie wyłącznie w nieruchomości położone w Polsce – zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe, np. biura, centra handlowe, budynki i lokale mieszkalne, domy opieki społecznej, internaty, akademiki itd.
Założenia podatkowe
- Jednokrotne opodatkowanie spółek S.I.N.N – odroczenie płatności podatku CIT oraz stawka 10%, ETR 20%;
- Opodatkowanie inwestorów: 0% CIT i PIT od dywidendy wypłaconej przez S.I.N.N;
- Obowiązkowa dywidenda: co najmniej 90% przychodów z najmu pomniejszonych o podatki oraz koszty (spłatę kredytów, koszty eksploatacyjne, wyposażenie, remont itd.).
Założenia ustrojowe
- Forma prawna polskich REIT-ów – spółka akcyjna, utworzona na czas nieoznaczony;
- Kapitał zakładowy – co najmniej 100 mln zł;
- Siedziba i zarząd – na terytorium RP;
- Obrót akcjami – na giełdzie w Polsce lub równocześnie za granicą;
- Rodzaj akcji – tylko na okaziciela, brak akcji uprzywilejowanych;
- Statut ma zawierać informacje o zasadach strategii gospodarczej spółki typu S.I.N.N. i jej spółek zależnych (w tym informacje o rodzaju nieruchomości i kryteriach ich doboru).
Pełna prezentacja znajduje się w dokumencie:
Polskie REIT-y – nowe perspektywy dla rynku nieruchomości, inwestorów i polskiej gospodarki, sporządzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Podkreślić należy, że powyższy dokument to ogólne założenia, szkic, nad którym wspólnie pracują resorty finansów oraz rozwoju. Na razie trwają wewnętrzne analizy i prekonsultacje z rynkiem.
Pozostało nam czekać, czy tym razem próba wdrożenia oczekiwanych od lat legislacji zakończy się sukcesem.
Obecnie w Polsce głównym źródłem finansowania nieruchomości komercyjnych nadal jest kapitał zagraniczny. Działalność krajowych REIT-ów (S.I.N.N.) może stopniowo zmienić tę sytuację. Fundusze firm inwestujących w nieruchomości mogą stanowić ważny element budowy kapitału krajowego. Jeśli minister dotrzyma obietnicy, również zwykli obywatele z niewielkimi oszczędnościami, w tym również emeryci, będą mogli zarabiać na wynajmie nieruchomości, w tym mieszkań.
