Czym jest współwłasność?

Współwłasność a przepisy prawa cywilnego

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność) [por. art. 195 Kodeksu cywilnego].

Współwłaścicielamimogą być

• osoby fizyczne;
• osoby prawne;
• jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.

Współwłasność jest prawem własności, które charakteryzuje się następującymi cechami, tj.:

• jednością przedmiotu;
• wielością podmiotów;
• niepodzielnością wspólnego prawa;
• równością udziałów współwłaścicieli;
• możliwością rozporządzania swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (jednakże do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli).

Współwłasność jest szczególną postacią prawa własności polegającą na tym, że jedna rzecz stanowi równocześnie przedmiot własności kilku osób, których prawa są jednakowe. Prawo własności przysługuje kilku osobom niepodzielnie, co oznacza, że pomimo istnienia takiej współwłasności rzecz nie jest podzielona i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do jej fizycznie określonej części. Każdy ze współwłaścicieli ma takie samo prawo do całej współposiadanej rzeczy, a pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.

Do zasadniczych źródeł współwłasności należą:

• przepisy ustawy, np. o nabyciu własności w drodze zasiedzenia, jeśli kilka osób zasiedziało własność rzeczy;
• czynności prawne, tj. umowy, np. kupno rzeczy przez kilka osób, jak i czynności jednostronne;
• orzeczenie sądowe, np. gdy w postanowieniu o zniesieniu współwłasności sąd przyznaje rzecz kilku współwłaścicielom.

Rodzaje współwłasności:

• współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną.
• współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Obowiązek współdziałania współwłaścicieli

Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Jeśli chodzi o zarząd nad rzeczami, to przepisy Kodeksu cywilnego regulują następujące kwestie, tj.:

• Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności [por. art. 201 Kodeksu cywilnego];
• Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd [por. art. 202 Kodeksu cywilnego];
• Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość [por. art. 203 Kodeksu cywilnego].
• Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy [por. art. 205 Kodeksu cywilnego].
• Każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu [por. art. 208 Kodeksu cywilnego].

Zarząd rzeczą wspólną dzieli się na następujące rodzaje zarządu:

• zarząd ustawowy;
• zarząd sądowy;
• zarząd umowny.

Chcesz wiedzieć czym jest zasiedzenie nieruchomości, jeśli tak, to przejdź do tego artykułu.

Zniesienie współwłasności

Zgodnie z przepisem art. 210 Kodeksu cywilnego:

• Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić [por. § 1];
• Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy [por. § 2].

Tym samym, na mocy powyższej regulacji, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo żądania zniesienia współwłasności, co doprowadza do likwidacji stanu wspólności rzeczy, tj. uporządkowania stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami rzeczy.

Stronami umowy o zniesienie współwłasności muszą być wszyscy współwłaściciele.

Z kolei zasadniczym elementem treści umowy znoszącej współwłasność jest likwidacja tego stosunku prawnego, która może przebiegać na dwa sposoby: albo przez podział fizyczny rzeczy (z zachowaniem norm szczególnych, jeśli takie obowiązują względem takiego podziału), albo przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli.

Wyróżnić należy dwa tryby zniesienia współwłasności ułamkowej, tj.:

• umowny – umowne zniesienie współwłasności dochodzi do skutku poprzez porozumienie współwłaścicieli co do samej zasady, iż współwłasność ma zostać zniesiona, oraz co do sposobu, w jaki to ma nastąpić, forma umowy znoszącej współwłasność jest dowolna, chyba że ze względu na przedmiot współwłasności wymagana jest forma szczególna dotyczy to w szczególności nieruchomości, co wymaga zachowania formy aktu notarialnego;
• sądowy, co do zasady, brak zgodnego porozumienia stron powoduje konieczność rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

Dodatkowo należy wyróżnić trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:

• podział fizyczny podział;
• przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli;
• podział cywilny.

Zniesienie współwłasności przez podział rzeczy jest preferowanym przez ustawodawcę sposobem zniesienia współwłasności, ponieważ jest najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów, każdy ze współwłaścicieli jest bowiem traktowany jednakowo i otrzymuje w naturze część tego, co stanowiło jego udział przed zniesieniem współwłasności. Ten sposób zniesienia współwłasności zapewnia współwłaścicielowi prawo do części nieruchomości określonej zasadniczo udziałem w niej i chroni go przed niechcianym „wywłaszczeniem”, choćby odpłatnym. Jednocześnie ustawodawca, mając na względzie potrzebę ochrony ogólnego interesu społeczno-gospodarczego, określił granice dopuszczalności zastosowania omawianego sposobu zniesienia współwłasności, Zgodnie z art. 211 k.c. podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości [por. postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 12 czerwca 2019 r., sygn. akt III Ca 286/19].

Jednocześnie przepisy ustawy przewidują zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego. Zgodnie z przepisem art. 213 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.

Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać – proporcjonalnie do wielkości ich udziałów – korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.

Podział rzeczy wspólnej

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości [por. art. 211 Kodeksu cywilnego].

Występujący między współwłaścicielami konflikt nie stanowi – w świetle 211 i 212 k.c. – bezwzględnej negatywnej przesłanki dla dokonania zniesienia współwłasności przez podział fizyczny rzeczy. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, o jakim mowa w art. 211 k.c. nie może bowiem być utożsamiane ze stosunkami osobistymi między współwłaścicielami, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. Czynnik ten może i powinien być jednak rozważany w aspekcie zgodności podziału rzeczy ze społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem i faktu, że z powodu poważnego skonfliktowania współwłaścicieli, rzecz nie będzie mogła być po podziale wykorzystywana w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu. Uwzględnienie całokształtu okoliczności faktycznych występujących w konkretnym przypadku, może uzasadniać odstąpienie przez sąd od jej fizycznego podziału na rzecz przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela lub przyjąć sposób zniesienia współwłasności rzeczy przez jej sprzedaż [por. art. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2023 r., sygn. akt I CSK 4705/22].

Podział z wyrównaniem udziałów, spłatą lub dopłatą reguluje przepis art. 212 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

• Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi [por. art. § 1];
• Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego [por. art. § 2];
• Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych [por. art. § 3].

Powyższy przepis reguluje kwestię związaną ze zniesieniem współwłasności w trybie sądowym.

Ustalenie dopłat lub spłat w związku z sądowym zniesieniem współwłasności służy niejako rekompensacie utraty prawa własności. Obowiązek dopłaty lub spłaty zabezpiecza zatem współwłaściciela, który w wyniku podziału otrzymuje składnik majątkowy o mniejszej wartości aniżeli wartość jego udziału, przed bezpodstawną utratą wartości ekonomicznej, odpowiadającej cząstce przysługującego mu prawa własności. Ich wysokość podlega ustaleniu według cen rynkowych.

Podział rzeczy wspólnej powinien zasadniczo nastąpić stosownie do wielkości udziałów, a wydzielone części rzeczy powinny swoją wartością odpowiadać wielkości udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom [por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2014 r., sygn. akt II CSK 482/13].

Więcej na temat środków trwałych stanowiących współwłasność małżeńską przeczytasz tutaj.

Współwłasność – podsumowanie

Współwłasność jak sama nazwa wskazuje może przysługiwać kilku osobom oraz nie ma ograniczeń co do liczby współwłaścicieli. Jednakże zapamiętać należy, że współwłasność może odnosić się wyłącznie do jednej rzeczy.