Nieruchomości mieszkalne bardzo często były do tej pory wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i można je było amortyzować. Jednak Polski Ład wprowadza znaczące zmiany również w tym obszarze. W dzisiejszej publikacji przybliżymy najważniejsze informacje na ten temat.
Co to są nieruchomości mieszkalne?
Co się kryje pod pojęciem budynku mieszkalnego zostało szczegółowo zdefiniowane w Klasyfikacji Środków Trwałych w podgrupie 11. Jest to dość obszerne objaśnienie, do którego można w każdej chwili zajrzeć. Są to co do zasady nieruchomości z przeznaczeniem na funkcję mieszkalną, a nie użytkową.
Amortyzacja nieruchomości mieszkalnych
Do końca 2021 roku budynki mieszkalne mogą być amortyzowane na zasadach ogólnych, pod warunkiem, że:
- zostały ujęte w ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy,
- stanowią jego własność lub współwłasność.
Przedsiębiorcy, którzy posiadają takie nieruchomości najczęściej korzystali z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, o ile wybrali opodatkowanie w działalności podatkiem liniowym lub według skali podatkowej. Odpisy amortyzacyjne stanowiły znaczący udział w kosztach związanych z najmem nieruchomości. To się jednak zmienia w Polskim Ładzie.
Amortyzacja nieruchomości mieszkalnych w Polskim Ładzie
Ustawodawca uznał, że na mocy obowiązujących przepisów ustawy o podatku dochodowym przedsiębiorca nabywa prawo do skorzystania z podwójnych preferencji podatkowych. Po pierwsze może ujmować odpisy amortyzacyjne w kosztach uzyskania przychodów. Po drugie w momencie sprzedaży takiej nieruchomości mieszkalnej może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, o ile przeznaczy uzyskane środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
W Polskim Ładzie nieruchomości o charakterze mieszkalnym wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych i nie będą podlegały amortyzacji.
Przepisy przejściowe
Zgodnie z przepisami przejściowymi można jeszcze zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r., nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2022 roku.
Przykład 1.
Pan Jan kupił nieruchomość mieszkalną w 2021 roku i wprowadził ją do ewidencji środków trwałych w październiku 2021 roku. Nieruchomość jest wynajmowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W tym przypadku jeszcze przez cały 2022 rok pan Jan będzie mógł ujmować odpisy amortyzacyjne w kosztach uzyskania przychodów.
Przykład 2.
Pani Ania zakupi nieruchomość mieszkalną w 2022 roku i będzie ją chciała wynajmować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Niestety w tym przypadku pani Ania nie ujmie już takiej nieruchomości w ewidencji środków trwałych i nie będzie jej mogła amortyzować.
Przykład 3.
Pan Jakub nabył w 2020 roku nieruchomość mieszkalną, którą w części wykorzystuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W związku z powyższym nieruchomość w odpowiedniej proporcji została wpisana do ewidencji środków trwałych i od tej części były naliczane odpisy amortyzacyjne w 2020 i 2021 roku. W takim przypadku zgodnie z przepisami pan Jakub będzie ujmował w kosztach odpisy amortyzacyjne jeszcze tylko w 2022 roku.
Jak należy postąpić w sytuacji kiedy nieruchomość została kupiona w roku 2021, ale nie ma jeszcze przeniesienia własności aktem notarialnym. Nie została więc wprowadzona do ewidencji środków trwałych.
Planowane było ponoszenie kosztów związanych z wykończeniem lokalu i zwiększeniem wartości środka trwałego.
Jak księgować teraz tego rodzaju koszty?