Najem okazjonalny – rozmowa z Radcą Prawnym

ML: Praktycznym skutkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest uzyskanie możliwości eksmisji najemcy bez prowadzenia procesu sądowego o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu oraz bez konieczności zapewnienia eksmitowanemu najemcy mu lokalu socjalnego.

W tym celu przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego należy zadbać o złożenie przez najemcę szeregu oświadczeń.

ML: Pierwszym z nich jest oświadczenie – sporządzone koniecznie w formie notarialnej – w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie określonym (np. 3 dni) po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego.

Takie oświadczenie powinno brzmieć np.
Pan X oświadcza, że co do obowiązku opróżnienia i wydania opisanego wyżej lokalu mieszkalnego w terminie 3 dni od wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu poddaje się rygorowi egzekucji na rzecz Wynajmującego Pana Y wprost z tego aktu na podstawie art. 777 § 1 pkt 4) Kodeksu postępowania cywilnego i art. 19a ust. 2 pkt 1) ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ponadto, najemca musi wskazać (może być to zapis w umowie najmu) inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu i przedłożyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego „zapasowego” lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie właściciela „zapasowego” lokalu może mieć zwykłą formę pisemną. Ustawa(…) przyznaje jednak wynajmującemu prawo do żądania, aby oświadczenie to było sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.

ML: Po pierwsze – musi być zawarta na piśmie. Po drugie – jest to umowa zawierana na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Po trzecie – fakt jej zawarcia musi być zgłoszony w ciągu 14 dni do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

I tu chciałabym podkreślić, że uregulowanie według którego – od czynności notyfikacyjnych dotyczących opodatkowania – zależne jest zaistnienie skutków cywilnoprawnych umowy nie jest typowe i częste. Tymczasem, w przypadku najmu okazjonalnego, brak dokonania zgłoszenia jest brzemienny w skutkach. Przepisy Ustawy(…) stanowią, że jeżeli wynajmujący nie dokona zgłoszenia, to w zasadzie zawarta umowa nie jest traktowana jako umowa najmu okazjonalnego, skutkiem czego stosuje się do niej wszystkie przepisy Ustawy(…). Nawet te niekorzystne, które umowa najmu lokalu okazjonalnego miała wyłączyć.

Podam przykład, który pomoże nam zilustrować zagadnienie:

Wyobraźmy sobie, że Pan Adam Kowalski zawarł ze swoim najemcą „umowę najmu okazjonalnego” dotyczącą 45 metrowego mieszkania. W umowie tej przewidział możliwość jej rozwiązania zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, w przypadku, gdyby w mieszkaniu chciała zamieszkać jego córka, a także waloryzację czynszu o 10% w stosunku rocznym od każdego 1 dnia roku następnego. Zapomniał jednak zgłosić fakt zawarcia umowy do Naczelnika Urzędu Skarbowego. Z tej przyczyny zarówno postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy jak i waloryzacji czynszu nie zadziałają, bo nie pozwalają na nie przepisy Ustawy(…). Stanowią one, że w przypadku nie zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do tej umowy nie stosuje się przepisów o najmie okazjonalnym, a umowa podlega w całości przepisom Ustawy(…).

ML: Najem okazjonalny ma wiele zalet także w porównaniu do tzw. umów najmu zawieranych na podstawie przepisów K.C. na czas określony czy też nieokreślony.

Można w nim np. przewidzieć inne niż ustalone w Ustawie(…) podstawy do wypowiedzenia umowy. Podstawami tymi mogę być zatem nie tylko zachowania najemcy przewidziane w Ustawie(…) tj. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową i niezgodnie z przeznaczeniem, zwłoka z zapłatą czynszu, podnajęcie lokalu lub jego części bez zgody właściciela, ale także okoliczność, że wynajmujący podejmie decyzję o zamieszkaniu w lokalu mieszkalnym czy też jego sprzedaży.

W umowie najmu okazjonalnego można również przewidzieć możliwość podwyższenia czynszu. Można zatem ustalić zarówno wypowiedzenie wysokości czynszu, jak i przewidzieć waloryzację czynszu.

ML: W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego K.C. przewiduje mechanizm wypowiedzenia wysokości czynszu. Polega on na tym, że wynajmujący może z zachowaniem ustalonego w umowie okresu wypowiedzenia wskazać, że oczekuje, że po upływie okresu wypowiedzenia najemca płacić będzie czynsz w nowej wysokości wskazanej w wypowiedzeniu. Najemca ma dwie możliwości, albo przyjąć wypowiedzenie i płacić więcej, albo się z nim nie zgodzić i wówczas umowa najmu ulegnie rozwiązaniu w upływem okresu wypowiedzenia. Tego rodzaju mechanizm można również zastosować w przypadku najmu okazjonalnego.

Wracając do innych odmienności tego rodzaju umowy najmu, to chciałabym także wskazać, że w umowie najmu dopuszczalne jest również ustalenie kar umownych za niewykonanie przez najemcę obowiązków o charakterze niepieniężnym.

ML: Np. zobowiązania do nie palenia w mieszkaniu.

ML: Tak. Możliwe jest ustalenie, że oprócz czynszu i innych opłat niezależnych od właściciela, najemca uiszczać musi także inne opłaty jak np. opłatę za sprzątanie mieszkania. Na marginesie mogę dodać, że powierzenie sprzątania osobie zatrudnionej przez wynajmującego pozwala nie tylko na utrzymanie mieszkania w należytym stanie, ale jest tez pewnym rodzajem nadzoru właściciela nad tym co się w jego mieszkaniu dzieje.

ML: To akurat uregulowane jest wprost w przepisach naszej Ustawy(…). Przewidują one, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytuł najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności przez właściciela.

ML: Waloryzacja kaucji w umowie najmu okazjonalnego uregulowana jest przepisami Ustawy(…). Mówią one, że zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Zatem, jeżeli wynajmujący pobrał dwukrotność miesięcznego czynszu, np. 6000 zł, to zwrot kaucji powinien nastąpić w kwocie równej dwóm aktualnym czynszom. Jeżeli ostatni czynsz wynosi 3200 zł, to kwota zwaloryzowanej kaucji wynosi 6400 zł. Jeżeli czynsz by się nie zmienił, nie zmieniłaby się też kwota kaucji do zwrotu.