Najem okazjonalny – rozmowa z Radcą Prawnym

najem okazjonalny

Sytuacja na rynku mieszkaniowym nie rozpieszcza zarówno wynajmujących jak i najemców.

Każdy szuka sposobów na zabezpieczenie się w czasach dynamicznych zmian i niepewności. Taką możliwość tworzy m.in. podpisanie umowy najmu okazjonalnego. O tym czym jest najem okazjonalny opowiada nam r.pr. Małgorzata Ludwik z kancelarii Ludwik Legal.

Po czyjej stronie stoi prawo? Wynajmującego czy lokatora?

ML: Odnosząc realia ekonomiczne do uregulowań prawnych – jestem pewna, że to co powiem będzie zaskoczeniem, ale w polskich uwarunkowaniach prawnych to najemca dysponuje zdecydowanie lepszą pozycją niż właściciel wynajmowanego mieszkania. Jest tak, bo prawo chroni przede wszystkim lokatorów, a dopiero na dalszym planie jest ochrona własności.

Skąd biorą się te różnice? Co mówią na ten temat przepisy?

ML: Należy pamiętać, że najmem lokali mieszkalnych opiera się nie tylko o przepisy kodeksu cywilnego. Przede wszystkim regulowany jest przez przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego. Ustawa ta, wbrew swojemu tytułowi, nie dotyczy jedynie lokali mieszkalnych wynajmowanych, których właścicielami są gminy, ale także lokali mieszkalnych, których właścicielami są osoby fizyczne lub inne podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań. Innymi słowy – do przepisów Ustawy(…) stosować się musi tak samo przysłowiowy Kowalski, który odziedziczył mieszkanie po babci i z jego wynajmu chce osiągnąć dodatkowy przychód, jak i fundusz inwestycyjny, który wynajmuje kilkadziesiąt lokali.

W pierwotnej swojej wersji Ustawa(…) znacząco ograniczała możliwości eksmisji najemcy, nawet w przypadkach, gdy nie wywiązywał się on z przyjętych na siebie w umowie najmu zobowiązań.

W 2017 roku dokonano zmian w Ustawie(…), w wyniku których pojawił się w polskim porządku prawnym najem okazjonalny i najem instytucjonalny.

Jakie są najważniejsze cechy najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego?

ML: Upraszczając – można powiedzieć, że umowę najmu okazjonalnego jako wynajmujący może zawrzeć osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Przy najmie instytucjonalnym po stronie wynajmującego musi stać podmiot wynajmujący lokale w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Ale różnic jest znacznie więcej.

Warto w tym miejscu uporządkować te różnice?

ML: Praktycznym skutkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest uzyskanie możliwości eksmisji najemcy bez prowadzenia procesu sądowego o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu oraz bez konieczności zapewnienia eksmitowanemu najemcy mu lokalu socjalnego.

W tym celu przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego należy zadbać o złożenie przez najemcę szeregu oświadczeń.

Jakiego rodzaju są to oświadczenia?

ML: Pierwszym z nich jest oświadczenie – sporządzone koniecznie w formie notarialnej – w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie określonym (np. 3 dni) po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego.

Takie oświadczenie powinno brzmieć np.
Pan X oświadcza, że co do obowiązku opróżnienia i wydania opisanego wyżej lokalu mieszkalnego w terminie 3 dni od wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu poddaje się rygorowi egzekucji na rzecz Wynajmującego Pana Y wprost z tego aktu na podstawie art. 777 § 1 pkt 4) Kodeksu postępowania cywilnego i art. 19a ust. 2 pkt 1) ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ponadto, najemca musi wskazać (może być to zapis w umowie najmu) inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu i przedłożyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego „zapasowego” lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie właściciela „zapasowego” lokalu może mieć zwykłą formę pisemną. Ustawa(…) przyznaje jednak wynajmującemu prawo do żądania, aby oświadczenie to było sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jakie wymogi musi spełniać umowa najmu okazjonalnego?

ML: Po pierwsze – musi być zawarta na piśmie. Po drugie – jest to umowa zawierana na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Po trzecie – fakt jej zawarcia musi być zgłoszony w ciągu 14 dni do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

I tu chciałabym podkreślić, że uregulowanie według którego – od czynności notyfikacyjnych dotyczących opodatkowania – zależne jest zaistnienie skutków cywilnoprawnych umowy nie jest typowe i częste. Tymczasem, w przypadku najmu okazjonalnego, brak dokonania zgłoszenia jest brzemienny w skutkach. Przepisy Ustawy(…) stanowią, że jeżeli wynajmujący nie dokona zgłoszenia, to w zasadzie zawarta umowa nie jest traktowana jako umowa najmu okazjonalnego, skutkiem czego stosuje się do niej wszystkie przepisy Ustawy(…). Nawet te niekorzystne, które umowa najmu lokalu okazjonalnego miała wyłączyć.

Podam przykład, który pomoże nam zilustrować zagadnienie:

Wyobraźmy sobie, że Pan Adam Kowalski zawarł ze swoim najemcą „umowę najmu okazjonalnego” dotyczącą 45 metrowego mieszkania. W umowie tej przewidział możliwość jej rozwiązania zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, w przypadku, gdyby w mieszkaniu chciała zamieszkać jego córka, a także waloryzację czynszu o 10% w stosunku rocznym od każdego 1 dnia roku następnego. Zapomniał jednak zgłosić fakt zawarcia umowy do Naczelnika Urzędu Skarbowego. Z tej przyczyny zarówno postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy jak i waloryzacji czynszu nie zadziałają, bo nie pozwalają na nie przepisy Ustawy(…). Stanowią one, że w przypadku nie zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do tej umowy nie stosuje się przepisów o najmie okazjonalnym, a umowa podlega w całości przepisom Ustawy(…).

Jak już zostało wspomniane – postanowienia te są w wielu aspektach dla wynajmujących niekorzystne. Stąd też warto na zakończenie wspomnieć także o tym, co możemy odmiennie uregulować, gdy już dochowamy wszystkich wymogów, od których zależy ważność umowy najmu okazjonalnego. W jakim zakresie można zatem dopasować umowę najmu okazjonalnego do potrzeb wynajmującego i najemcy?

ML: Najem okazjonalny ma wiele zalet także w porównaniu do tzw. umów najmu zawieranych na podstawie przepisów K.C. na czas określony czy też nieokreślony.

Można w nim np. przewidzieć inne niż ustalone w Ustawie(…) podstawy do wypowiedzenia umowy. Podstawami tymi mogę być zatem nie tylko zachowania najemcy przewidziane w Ustawie(…) tj. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową i niezgodnie z przeznaczeniem, zwłoka z zapłatą czynszu, podnajęcie lokalu lub jego części bez zgody właściciela, ale także okoliczność, że wynajmujący podejmie decyzję o zamieszkaniu w lokalu mieszkalnym czy też jego sprzedaży.

W umowie najmu okazjonalnego można również przewidzieć możliwość podwyższenia czynszu. Można zatem ustalić zarówno wypowiedzenie wysokości czynszu, jak i przewidzieć waloryzację czynszu.

Wypowiedzenie wysokości czynszu? Co to jest?

ML: W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego K.C. przewiduje mechanizm wypowiedzenia wysokości czynszu. Polega on na tym, że wynajmujący może z zachowaniem ustalonego w umowie okresu wypowiedzenia wskazać, że oczekuje, że po upływie okresu wypowiedzenia najemca płacić będzie czynsz w nowej wysokości wskazanej w wypowiedzeniu. Najemca ma dwie możliwości, albo przyjąć wypowiedzenie i płacić więcej, albo się z nim nie zgodzić i wówczas umowa najmu ulegnie rozwiązaniu w upływem okresu wypowiedzenia. Tego rodzaju mechanizm można również zastosować w przypadku najmu okazjonalnego.

Wracając do innych odmienności tego rodzaju umowy najmu, to chciałabym także wskazać, że w umowie najmu dopuszczalne jest również ustalenie kar umownych za niewykonanie przez najemcę obowiązków o charakterze niepieniężnym.

Co rozumiemy pod pojęciem obowiązki o charakterze niepieniężnym?

ML: Np. zobowiązania do nie palenia w mieszkaniu.

Czy można wskazać jeszcze jakieś inne, równie istotne różnice między najmem okazjonalnym a instytucjonalnym?

ML: Tak. Możliwe jest ustalenie, że oprócz czynszu i innych opłat niezależnych od właściciela, najemca uiszczać musi także inne opłaty jak np. opłatę za sprzątanie mieszkania. Na marginesie mogę dodać, że powierzenie sprzątania osobie zatrudnionej przez wynajmującego pozwala nie tylko na utrzymanie mieszkania w należytym stanie, ale jest tez pewnym rodzajem nadzoru właściciela nad tym co się w jego mieszkaniu dzieje.

Jak wygląda kwestia kaucji w przypadku najmu okazjonalnego?

ML: To akurat uregulowane jest wprost w przepisach naszej Ustawy(…). Przewidują one, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytuł najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności przez właściciela.

Czy w dobie inflacji kaucja powinna być waloryzowana?

ML: Waloryzacja kaucji w umowie najmu okazjonalnego uregulowana jest przepisami Ustawy(…). Mówią one, że zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Zatem, jeżeli wynajmujący pobrał dwukrotność miesięcznego czynszu, np. 6000 zł, to zwrot kaucji powinien nastąpić w kwocie równej dwóm aktualnym czynszom. Jeżeli ostatni czynsz wynosi 3200 zł, to kwota zwaloryzowanej kaucji wynosi 6400 zł. Jeżeli czynsz by się nie zmienił, nie zmieniłaby się też kwota kaucji do zwrotu.


Można zatem dojść do wniosku, że podpisanie umowy najmu okazjonalnego to dobry pomysł i przede wszystkim zabezpieczenie interesów obu stron. Zwłaszcza w dobie dzisiejszych zmian, które potrafią zaskoczyć niejednego właściciela lokalu mieszkalnego.

Kolejnym tematem, który poruszymy jest wielokrotnie wspominany najem instytucjonalny. Po raz kolejny przybliżymy kluczowe zagadnienia, wskażemy najistotniejsze zbieżności oraz rozbieżności między umowami. Wyjaśnimy najistotniejsze definicje.

Zobacz ten wywiad w formie video na naszym kanale:

 
Najem okazjonalny - rozmowa z Radcą Prawnym

Małgorzata Ludwik,
Radca Prawny, LL.M.

Działalność prawniczą prowadzi od ponad 15 lat. Doświadczenie zdobywała zarówno w polskich, jak i zagranicznych kancelariach prawnych – we Wrocławiu i Frankfurcie nad Menem. Była również zatrudniona w samorządowych jednostkach administracji i spółkach samorządowych. Przez 4 lata uczyła na Wydziale Prawa i Ekonomii procedury cywilnej. Jest członkiem rady nadzorczej polskiej spółki giełdowej oraz mediatorem wpisanym na listę mediatorów przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych we Wrocławiu.

Klauzula/ zastrzeżenie prawne na ifirma.pl

Zachęcamy do komentowania naszych artykułów. Wyraź swoje zdanie i włącz się w dyskusje z innymi czytelnikami. Na indywidualne pytania (z zakresu podatków i księgowości) użytkowników ifirma.pl odpowiadamy przez e-mail, czat lub telefon – skontaktuj się z nami.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Administratorem Twoich danych osobowych jest IFIRMA S.A. z siedzibą we Wrocławiu. Dodając komentarz na blogu, przekazujesz nam swoje dane: imię i nazwisko, adres e-mail oraz treść komentarza. W systemie odnotowywany jest także adres IP, z wykorzystaniem którego dodałeś komentarz. Dane zostają zapisane w bazie systemu WordPress. Twoje dane są przetwarzane na podstawie Twojej zgody, wynikającej z dodania komentarza. Dane są przetwarzane w celu opublikowania komentarza na blogu, jak również w celu obrony lub dochodzenia roszczeń. Dane w bazie systemu WordPress są w niej przechowywane przez okres funkcjonowania bloga. O szczegółach przetwarzania danych przez IFIRMA S.A dowiesz się ze strony polityki prywatności serwisu ifirma.pl.

księgowość biuro rachunkowe online księgowość biuro rachunkowe online
księgowość biuro rachunkowe online księgowość biuro rachunkowe online Księgowość Internetowa Księgowość Internetowa Księgowość Internetowa

O księgowości wiemy wszystko,
żebyś Ty nie musiał

Daj się zaskoczyć profesjonalnej wiedzy naszych księgowych i oddaj swoje rozliczenia w dobre ręce. A może wolisz samodzielną księgowość? Nasz program do księgowania online jest wyjątkowo prosty i intuicyjny w obsłudze, podobnie jak narzędzie do wystawiania faktur. Wybierz to, co najlepiej odpowiada Twoim potrzebom - ręczymy za każdą z usług ifirma.pl.

Romek

z ifirma.pl

Masz pytania?
Skontaktuj się z nami

Załóż darmowe konto i testuj ifirmę bez zobowiązań

Nowoczesna

Rzetelna

Księgowość